Considerando a grande divergência de interpretações acerca do prazo final para purgação da mora nos contratos imobiliários com cláusula de garantia fiduciária e diante das modificações trazidas pela Lei 13.465/2017, o Tribunal de Justiça de São Paulo admitiu o Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas – TEMA 26, adotando como paradigma o processo nº 2166423-86.2018.8.26.0000.
Sob a relatoria do Des. Andrade Neto, o TJSP fixará entendimento a respeito da aplicação ou não das modificações trazidas pela Lei 13.465/2017 aos contratos firmados antes de sua vigência.
A grande questão a ser enfrentada é que a jurisprudência admitia, até o advento da Lei 13.465/2017, que houvesse a purgação da mora pelo devedor fiduciante até a assinatura do auto de arrematação. Ou seja, permitia-se a purgação da mora mesmo após a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, com aplicação subsidiária do Decreto-Lei 70/1966.
Nesse sentido, vale a leitura do acórdão proferido no REsp 1.462.210 (clique aqui para ler o acórdão), que até então era utilizado como paradigma para delimitação do prazo para purgação da mora.
Ocorre que a Lei 13.465/2017 trouxe alterações à Lei 9.514/97, inserindo o parágrafo 2º, ao artigo 26-A, e o parágrafo 2º-B, ao artigo 27, daquela Lei.
Enquanto o referido artigo 26-A, § 2º, traz um efetivo prazo limite para a purgação da mora e convalidação do contrato, o artigo 27, § 2º-B, traz um direito de preferência ao devedor fiduciante de arrematar o bem dado em garantia. Segundo eles, in verbis:
Art. 26, § 2º: “Até a data da averbação da consolidação da propriedade fiduciária, é assegurado ao devedor fiduciante pagar as parcelas da dívida vencidas e as despesas de que trata o inciso II do § 3o do art. 27, hipótese em que convalescerá o contrato de alienação fiduciária“;
Art. 27, § 2º-B: “Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao devedor fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado aos encargos e despesas de que trata o § 2º deste artigo, aos valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão, incumbindo, também, ao devedor fiduciante o pagamento dos encargos tributários e despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, de que trata este parágrafo, inclusive custas e emolumentos“.
A afetação do tema em IRDR (clique aqui para acompanhar o andamento do incidente), tem por finalidade, portanto, fixar entendimento sobre a aplicação ou não das disposições contidas na Lei 13.465/2017 aos contratos firmados antes de sua vigência, ou seja, delimitar se as regras contidas na Lei 13.465/2017, em especial aquelas trazidas pelos artigos 26-A, § 2º, e 27, § 2º-B, se aplicam aos contratos celebrados antes de sua entrada em vigor ou não.
