Com respeito à legislação e a procedimentos de registro, condomínios fazem com que companhias corrijam as falhas construtivas.
É de conhecimento da maioria dos consumidores a possibilidade de pedir conserto ou troca de produtos que apresentem mau funcionamento e defeitos. No caso de condomínios entregues com vícios e defeitos construtivos, também é possível recorrer, pedindo reparo das áreas que não estão em conformidade com a planta ou o manual descritivo da obra.
Segundo o Código de Defesa do Consumidor (CDC), vícios construtivos são falhas que causam prejuízo material enquanto defeitos representam ameaça de dano à saúde ou à segurança. “Em ambos os casos, deve haver reparação”, diz o especialista em direito imobiliário e condominial <Plínio Ricardo Merlo Hypólito, do Innocenti Advogados Associados.
Síndico profissional de um condomínio de 15 torres, Paulo Ganut, de 44 anos, conta que foram encontrados problemas no revestimento do complexo residencial durante lavagem e manutenção de fachadas. “Identificamos um problema na junta de dilatação (separação feita entre as cerâmicas que impede surgimento de rachaduras ou fendas) das pastilhas”, diz.
Assim que detectou o problema, o síndico solicitou uma vistoria a um engenheiro, fez laudo e relatório para apresentar à construtora e, desde então, está em negociação com a companhia, que tem atendido as solicitações de reparo. O problema das pastilhas da fachada – que poderiam trincar, rachar e até se soltar – é um caso de vício oculto, aquele que só se manifestar com a utilização.
Ganut conta que as torres foram entregues em fases diferentes, entre os anos de 2001 e 2009. Por isso, as falhas todas não surgiram de uma vez, mas esparsas por esse período. O síndico ressalta que, por ser um vício oculto, não era possível detectar a imperfeição na entrega da obra, mesmo com todos os testes realizados pela construtora. “Se não realizássemos as manutenções, não teríamos identificado o problema.”
Também foi detectado um vazamento na piscina, e com os mesmos procedimentos – vistoria e laudo – procurou a incorporadora, que assumiu a realização de reparos.
Ganut acredita que, seguindo corretamente os procedimentos, é possível haver um acerto entre condomínio e empresa. “No entanto, nenhuma negociação terá êxito se o edifício não fizer as manutenções regulares, de acordo com as normas e os manuais”, completa.
Inspeções. Diante de problemas como os encontrados no residencial de Ganut, o especialista Antonio Francisco Julio II, do escritório Regis de Oliveira, Corigliano e Beneti Advogados, orienta os conjuntos a realizar inspeções e a fazer relatórios para registrar os tipos de imperfeição encontrados.
“O primeiro passo é estar bem assessorado para poder constatar se é um vício ou defeito e entrar em contato com a empresa pleiteando a reparação”, diz.
O advogado esclarece que a ocorrência de defeito é comprovada no caso de comprometimento da estrutura e da segurança. “Neste caso, o prazo para o consumidor obter a reparação é de até cinco anos a partir da data contratada (da entrega).” Já o prazo para correção de vícios é de 90 dias, contados também a partir do momento em que o vício foi constatado.
O especialista ressalta que o cliente tem o direito de receber o imóvel de acordo com o foi contratado, seguro e em condições de habitabilidade. “Se encontrou problemas, entre em contato com a construtora para pleitear as correções. Sempre oriento o cliente a buscar uma conciliação antes de procurar as vias judiciais”, diz.
O coordenador da divisão técnica de patologia das construções do Instituto de Engenharia, Tito Lívio Ferreira Gomide, alega que a qualidade das construções depende de seguir os fundamentos <IP9>de diagnósticos de edificações, feito por engenheiros (Mais informações nesta página). “Qualidade da edificação é sinônimo de segurança. É preciso detectar as falhas com antecedência para evitar acidentes”, diz.
Na Justiça. Síndico de um condomínio de 11 torres em implantação em Guarulhos, João Bento, de 38 anos, não conseguiu negociar com a construtora e entrou com um processo judicial para conseguir reparação de vícios na construção.
“Após seis meses, encontramos vazamentos, infiltrações e rachaduras. Seguindo o manual, solicitamos reparo à empresa.” Segundo Bento, o serviço foi feito, mas o problema persistiu. Foram, então, abertas novas ordens de serviços, e soluções paliativas foram dadas. Nesse período, o síndico deixou o cargo, e o condomínio mudou de administradora. “Foi aí que decidimos negociar uma conciliação com a empresa.”
Ele diz que um engenheiro da nova administradora vistoriou os prédios e fez um relatório apontando todos os vícios. “Com os relatórios prontos, marcamos uma reunião com a construtora para negociar. A empresa não compareceu. Tentamos nova data, e eles também não apareceram para uma conciliação. Então, decidimos entrar com uma ação na Justiça.”
Bento diz que entrar em uma disputa judicial não era desejo dos moradores. “Mas, às vezes, o litígio é a única saída. Certamente, na primeira audiência teremos uma solução”, espera.
Preservação. Engenheiro civil e gerente de departamento operacional do Conselho Regional de Engenharia e Agronomia do Estado de São Paulo (Crea-SP), Ademir Alves do Amaral ressalta a importância de um profissional especializado na hora de construir, ampliar ou reformar um imóvel. “É preciso seguir as normas, desde o projeto até o uso de material adequado”, diz.
Amaral ressalta que o colapso de uma construção pode acontecer tanto por uma falha no projeto quanto pelo mau uso da edificação. Por isso, ressalta a importância da conservação. “Mesmo que o imóvel tenha sido bem projetado é preciso que seja feita manutenção correta do condomínio”, diz.
Fonte: Estadão.
