Por Ricardo Westin. Fonte: Jornal do Senado, veiculado em 16.07.2013.
Compradores são surpreendidos pelos atrasos das construtoras na conclusão das obras; para Procons, cláusulas que permitem entregar o imóvel após a data combinada são abusivas.
Em 2009, namorados, Adriana Bernardes e Flávio Garcia compraram em São Paulo um apartamento na planta. A construtora prometeu as chaves para 2011. Contando com isso, marcaram o casamento para 2012. Eles se casaram, mas o apartamento não ficou pronto. Tiveram de pedir abrigo à mãe dela. Estão lá até hoje.
— O nosso sonho virou pesadelo — desabafa Adriana, hoje com 36 anos e uma ação judicial contra a construtora.
O pesadelo de não receber o imóvel na data prevista tem se repetido cada vez mais pelo país (veja quadro abaixo).
Fora o estresse, os prejuízos financeiros são inúmeros. Enquanto não recebe as chaves, o comprador precisa continuar desembolsando o dinheiro do aluguel. Se o fim do apartamento é ser um investimento, ele fica sem a renda dos aluguéis.
Normalmente, os bancos só financiam o imóvel pronto. Quanto mais as obras se arrastam, maior fica o valor a ser financiado pelo comprador, por causa dos juros mensais cobrados durante a construção.
Projeto de lei
O Senado estuda uma proposta que inclui no Código de Defesa do Consumidor uma punição para as construtoras (PLS 97/2012). O projeto de lei é do senador Eduardo Lopes (PRB-RJ) e as obriga a pagar ao comprador uma indenização equivalente a 2% do valor do imóvel e uma multa de 0,5% a cada mês de atraso.
Tratando-se de um apartamento de R$ 300 mil, seriam R$ 6 mil de indenização e R$ 1.500 de multa.
— Se o comprador atrasa a mensalidade, é obrigado a pagar multa e juros. Se a empresa atrasa a entrega, não acontece nada. É injusto — diz o senador.
Ao elaborar os contratos, muitas construtoras incluem uma cláusula que lhes dá uma folga de seis meses, a contar da data prometida, para entregar o imóvel sem que sofram penalidade nenhuma. Esgotada a tolerância, os contratos normalmente preveem uma multa mensal equivalente a 0,5% do valor já pago pelo comprador — o que é irrisório, já que ele desembolsa na construção, em média, só 30% do preço do imóvel. No caso do apartamento de R$ 300 mil, a multa seria de R$ 450, o que não cobre o aluguel de um imóvel semelhante.
Para os Procons, as multas deveriam ser mais pesadas, para desestimular o atraso, e ser aplicadas tão logo o prazo expirasse, sem período de tolerância. Segundo eles, as cláusulas que preveem os meses extras são abusivas — nulas, portanto. O Código do Consumidor prevê que prestação de serviço e entrega de produto precisam ter data certa.
— A empresa é especialista e sabe quais imprevistos poderão surgir, como chuva em excesso, falta de mão de obra e demora para obtenção do habite-se. Ela consegue, sim, prever a data em que o imóvel será entregue. A tolerância só faz sentido em caso de exceção extrema, como furacão, terremoto, guerra — explica a advogada Renata Reis, responsável no Procon de São Paulo pelos temas de habitação.
Concorrência
Na avaliação do advogado Marcelo Tapai, especialista em direito imobiliário, construtoras têm agido de má-fé:
— Num mesmo bairro, os lançamentos imobiliários são bem semelhantes, com metragem igual, mesma faixa de preço, segurança dia e noite, fachada parecida, piscina etc. O decisivo é a data de entrega. Se uma construtora me promete o apartamento para 2015 e a outra para 2017, é claro que escolho a primeira. Elas começam a competir no prazo, mesmo cientes de que não conseguirão cumpri-lo.
As empresas dizem não ter nenhum interesse nos atrasos.
— Pelo contrário, têm interesse em concluir logo, porque deixam de ter as despesas mensais fixas da obra e antecipam receita. A obra tem mais de 3 mil itens a ser comprados, verificados e instalados, do azulejo à fechadura. Tudo deve funcionar perfeitamente. Imagine o grau de detalhe — afirma Odair Senra, vice-presidente do Sinduscon-SP (sindicato das construtoras de São Paulo).
Quando a chave não é entregue na data, o comprador deve buscar a construtora. O problema pode ser resolvido com o pagamento de indenização e multa em valores razoáveis. Não havendo resposta, ele pode buscar o Procon, que facilitará o fechamento de um acordo favorável ao consumidor. Às vezes, nem a multa do Procon faz a empresa resolver a questão. O último recurso é a Justiça, como fez o casal citado no início desta reportagem. Os tribunais têm se mostrado sensíveis a esse tipo de demanda.
