Caros amigos, recentemente obtivemos uma boa vitória no Tribunal de Justiça de São Paulo.
A ementa apresenta-se nos seguintes termos:
“AGRAVO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. Decisão que deferiu a penhora sobre os direitos da devedora decorrentes de contrato de financiamento bancário, determinando a realização de perícia para avaliação do bem imóvel. Inconformismo da exequente. Acolhimento. Avaliação que deve recair sobre o objeto penhorado, consistente em direitos decorrentes de contrato, o qual não se confunde com o imóvel que garante o contrato em favor do agente bancário. Ausência de correspondência entre o valor do imóvel e o valor dos direitos penhorados. Precedente deste Tribunal. Decisão reformada para afastar a perícia. Recurso provido”(v.15493).
A controvérsia vem ocorrendo em maior número no Tribunal Paulista. No caso acima, defendemos uma construtora que executava valores inadimplidos em contrato de compra e venda firmado com determinado adquirente. Ocorre que o imóvel estava alienado fiduciariamente à CEF. Assim, diante da impossibilidade de penhora do próprio bem, requeremos a penhora dos direitos que recaem sobre o imóvel
A penhora foi deferida, mas o Juízo “a quo” determinou a avaliação do bem. Ora, mas quais as razões para a avaliação, nesse momento?
Isso porque na penhora dos direitos do bem imóvel podem ocorrer dois cenários.
No primeiro cenário, a Executada poderia estar inadimplente com a CEF no contrato de financiamento. Estando inadimplente, após a constituição da Executada em mora, será consolidada a propriedade na pessoa do credor fiduciário, in casu, a CEF (art. 26, da Lei 9.514/1997).
Ato contínuo, nos termos do art. 27, da Lei 9.514/97, estando o imóvel consolidado na propriedade da CEF, será promovido o leilão público do bem.
Consoante o art. 27, § 5º, “nos cinco dias que se seguirem à venda do imóvel no leilão, o credor entregará ao devedor a importância que sobejar, considerando-se nela compreendido o valor da indenização das benfeitorias, depois de deduzidos os valores da dívida e das despesas”.
Ou seja, caso o imóvel seja arrematado em leilão público, após o pagamento da dívida da Agravada à CEF, a importância que sobrar seria entregue à Executada. Assim, considerando a penhora dos direitos, o crédito que eventualmente sobejar pode ser utilizado para o pagamento da dívida. Aqui, veja-se, não se faz necessária nenhuma avaliação, considerando que o valor de leilão é aquele previsto em contrato. Caso não exista arrematante no primeiro leilão, o imóvel poderá ser arrematado, no segundo leilão, pelo valor da dívida. Em suma: não há necessidade de qualquer avaliação.
Ainda num hipotético segundo cenário, poderia a Agravada estar adimplente com o financiamento com a CEF. Nessa hipótese, apenas quando adimplida toda a dívida (cujos prazos normalmente são de 20 ou 30 anos) é que haveria o cancelamento da alienação fiduciária hoje constituída em favor da CEF (art. 25, da Lei 9.514/97).
Nesse contexto, após o pagamento integral da dívida, a propriedade fiduciária resolúvel seria extinta e a Executada passaria a ter em seu favor a propriedade plena e não propriedade resolúvel.
Apenas nesse caso (se a Executada pagasse integralmente o financiamento realizado com a CEF e se tornasse proprietária do imóvel) é que seria necessária a perícia do bem, para quantificar a porcentagem que poderia ser penhorada pela Agravante, sobre o imóvel da Agravada. Todavia, essa hipótese poderá levar entre 10 e 30 anos. Realizando-se a perícia neste momento, provavelmente o valor ficaria defasado e todo o trabalho seria em vão.
Diante disso, em acertada decisão, o Tribunal de Justiça de São Paulo determinou:
“em suas razões de recurso, demonstrou que, em dois cenários possíveis, ou seja, inadimplência da agravada junto à CEF, ou inexistência de dívida até o momento, as suas chances de tornar proveitosa essa penhora são pequenas ou distantes. Nas duas hipóteses, a imediata avaliação do imóvel seria inútil (itens 23 e seguintes). Concluindo, a r. decisão agravada é reformada, para afastar a determinação de imediata realização de perícia.”
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