Por Fábio Ribeiro dos Santos
De acordo com a Lei de Condomínios e Incorporações (Lei nº 4.591/64), os condomínios edilícios são sempre condomínios em edificações. Ainda que haja a previsão legal (art. 8º) de múltiplas edificações, muitas vezes com áreas de terreno de uso privativo, a unidade autônoma sempre é definida como a edificação, seja casa ou apartamento.
Em consequência, exige-se que seja arquivado, no Registro de Imóveis, o quadro de áreas construídas das edificações, que contém, entre outros elementos, as frações ideais das unidades. Nestes condomínios com várias edificações, cada qual com seu terreno exclusivo, há plena vinculação entre construção, terreno e fração ideal, vinculação essa indissociável do registro de instituição do condomínio (Cód. Civil, art. 1.332).
Esse regramento jurídico é radicalmente diferente daquele aplicável aos loteamentos. Nestes, criam-se lotes destinados à edificação (Lei nº 6.766/79, art. 2º, p. 1), mas o proprietário é livre para construir o que bem lhe aprouver, respeitados os limites públicos (urbanísticos legais e convencionais) e privados (direitos de vizinhança). Há margem de escolha que não se tem no condomínio.
Há, entretanto, figura jurídica intermediária: os corriqueiramente denominados “condomínios de lotes”. São disciplinados de forma sumária pelo art. 3º do Decreto-Lei nº 271/67. Ali, prevê-se a aplicação da lei de condomínios aos loteamentos, “equiparando-se o loteador ao incorporador, os compradores de lotes aos condôminos e as obras de infra-estrutura à construção da edificação”. Em consequência, os empreendimentos que seguirem essa formatação podem se constituir sob a forma condominial, mas permitem que a prerrogativa do proprietário quanto à construção seja mantida. Em outras palavras, são condomínios desvinculados de edificação.
A questão então discutida é se a superveniência da Lei nº 6.766/79 implicou a revogação tácita deste dispositivo do DL 271/67. Órgãos correicionais de diversos estados permitiram a convivência dessas três espécies de ocupação urbana: condomínios, loteamentos e condomínios de lotes. Porém, a jurisprudência administrativa da Corregedoria-Geral da Justiça do Estado de São Paulo (CGJ/SP) reiterava que o condomínio de lotes era burla à lei de loteamentos e, por isso, não poderia ser admitido. Tampouco admitia condomínios edilícios vinculados a área construída irrisória, que pudesse ser aumentada ao alvitre do condômino (condomínios “de edículas” ou, jocosamente, “de casas de cachorro”).
A posição da CGJ/SP sofreu alteração sensível a partir da edição do provimento nº 18/2012, sobre regularização fundiária. Hoje, as normas de serviço (NSCGJ/SP) permitem que a regularização fundiária seja realizada “aplicando-se, conforme o caso, o disposto no art. 3º do Decreto-Lei nº 271/67, o art. 1º da Lei nº 4.591/64, ou o art. 2º da Lei nº 6.766/79” (item 293). Nitidamente, a CGJ/SP assumiu a vigência do DL 271/67 e rompeu com a dicotomia loteamento/condomínio, permitindo a convivência do condomínio de lotes ao lado daqueles outros dois institutos.
A inovação interpretativa teve sua razão de ser, porque se trata de hipótese de regularização de situações de fato. Há inúmeros condomínios edilícios, inicialmente concebidos com área construída imutável, que sofreram alterações ao longo do tempo porque o condômino (mesmo de boa fé) construiu mais do que lhe era deferido. Há ainda situações de ocupações irregulares em áreas urbanas cujas configurações recomendam a regularização sob a forma condominial. Em suma, o espírito maior da regularização fundiária – trazer para o âmbito formal do Registro a realidade fática do desenvolvimento informal urbano – impõe que se abram horizontes, ao invés de restringi-los.
As novas normas de serviço (Prov. 41/2013) avançaram nesta mesma direção, prevendo condomínios de lotes também aos novos empreendimentos (itens 222.2 e 229). Franqueia-se, dessa forma, o registro de condomínios sem edificação. O condômino poderá aprovar o projeto de construção que lhe aprouver e executá-lo. Sujeitar-se-á à convenção condominial, mas não precisará respeitar área construída previamente definida no registro da instituição.
Nessa forma condominial, portanto, as averbações de construção não têm impacto no registro do condomínio. Em recente encontro, mais de 50 Oficiais de Registro de Imóveis de São Paulo enunciaram que “no condomínio de lotes, a variação das áreas das acessões não alterará a fração ideal de cada unidade autônoma no terreno ou coisas comuns”, o que é a essência do instituto.
Persistem as implicações urbanísticas – notadamente, se a proliferação de condomínios de lotes, “fechados”, é conveniente para a cidade. Mas o grande mérito da nova orientação da CGJ/SP é abrir a possibilidade de aplicação do instituto, valorizando o Registro de Imóveis e remetendo a discussão político-urbanística ao órgão municipal que autorizar o projeto. Melhor do que a proibição sumária, a apreciação caso a caso é a garantia de soluções justas e adequadas.
Fonte: Carta Forense
