A Lei do Distrato
Há seis meses entrou em vigor a chamada “lei do distrato”, após calorosos debates em audiências públicas no Congresso. Se a crise econômica atingiu todos os ramos de atividade do país, pode-se afirmar sem medo de erro que os chamados distratos configuraram a doença crônica do mercado imobiliário nos últimos cinco anos.
Loteadores e incorporadores adquiriram terrenos, estudaram a demanda para o local, definiram o produto, aprovaram seus projetos nos órgãos públicos e, após regular venda dos lotes ou unidades autônomas, antes da implementação da infraestrutura ou da construção do bem, tiveram os contratos de venda rompidos, abruptamente, em massa. Estudos de empresas especializadas indicaram índice de quebra do contrato pelo comprador que chegaram a atingir, no pico, 50% das unidades vendidas. Tudo por causa da crise.
Com o crescimento econômico não há quebra de contrato. Ou o comprador arca com o preço até quitação ou cede seus direitos a terceiro, muitas vezes com lucro. Na crise, o preço do imóvel fica estanque ou cai e, portanto, a cessão dos direitos fica comprometida por falta de interessados. Daí a ruptura precoce do contrato, para perda de toda coletividade de adquirentes do empreendimento e do empreendedor, o qual acumula “estoque” (imóveis não vendidos) e, portanto, prejuízo.
Diante de nefasto cenário de obras paradas e empreendedores pedindo recuperação judicial e/ou falindo, tratou o poder legislativo de, após inúmeros projetos de lei naufragados por duas décadas, aprovar o texto da lei federal 13.786/18.
Dentre diversas inovações, temos a exigência de quadro resumo nos contratos de compromisso de venda e compra de unidade autônoma ou lote, possibilidade de desistência imotivada pelo comprador nos primeiros sete dias de contratação na incorporação, regramento sobre o prazo de tolerância (prazo complementar de término de obra), penalidade ao incorporador pelo atraso de obra, indenização por esse mesmo atraso se mantida a avença, porcentual máximo de perda (cláusula penal) pelo inadimplemento do preço de aquisição e forma de devolução do preço pago descontado a cláusula penal ao comprador.
A legislação está em vigor, mas, na prática, o Poder Judiciário tem entendido que os contratos firmados até dezembro de 2018, data da publicação da lei, não são por ela atingidos. Assim sendo, ao menos até agora, seis meses da promulgação da norma, não se tem aplicado todo o seu conteúdo e comando, até porque os novos contratos, poucos em razão da remanescente crise econômica, ainda não foram judicializados. O setor espera que a legislação seja integralmente cumprida.
Em resumo, o que poderia ter sido pacificado e uniformizado pelos tribunais superiores em recursos repetitivos não o foi a tempo. O legislador assumiu seu papel e normatizou o quanto entendeu importante no que diz respeito a compromissos de venda e compra objeto de incorporação imobiliária ou loteamento. Cabe agora ao Poder Judiciário a sua aplicação, garantindo à sociedade a almejada segurança jurídica às relações contratuais.
* Advogado e membro do Conselho Jurídico do Secovi-SP
Parabéns, Olivar pelo artigo esclarecedor!
Vendo pelo ponto de vista do empreendedor a lei do distrato foi ótima, porem eu acho que o mercado imobiliário de forma geral precisa buscar um ponto de equilíbrio.