Os Tribunais têm enfrentado repetidamente esta questão: quando o adquirente do imóvel desiste do negócio, deve ser ressarcido pelos valores desembolsados para remuneração dos serviços de corretagem?
A respeito, colacionamos didático julgado do STJ, que, como se espera, reconhece que a remuneração dos serviços de corretagem é devida a partir do momento em que o negócio é celebrado mediante a intermediação de corretor de imóvel e, ainda que haja posterior desistência pelas partes envolvidas, não há como se “desistir” do serviço já prestado. Nesse sentido, veja-se a ementa do REsp 1.339.642, de relatoria da Ministra Nacy Andrighi (para ler a íntegra do acórdão, clique aqui):
DIREITO CIVIL. DIREITO AO RECEBIMENTO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM.
Ainda que o negócio jurídico de compra e venda de imóvel não se concretize em razão do inadimplemento do comprador, é devida comissão de corretagem no caso em que o corretor tenha intermediado o referido negócio jurídico, as partes interessadas tenham firmado contrato de promessa de compra e venda e o promitente comprador tenha pagado o sinal. Conforme o art. 725 do CC/2002, “a remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude do arrependimento das partes”. A realização de um negócio jurídico de compra e venda de imóvel é um ato complexo, que se desmembra em diversas fases — incluindo, por exemplo, as fases de simples negociação, de celebração de contrato de promessa de compra e venda ou de pagamento de arras — até alcançar sua conclusão com a transmissão do imóvel, quando do registro civil do título imobiliário no respectivo Cartório de Registro, nos termos do art. 1.227 do CC/2002. Nesse contexto, somente com a análise, no caso concreto, de cada uma dessas fases, é possível aferir se a atuação do corretor foi capaz de produzir um resultado útil para a percepção da remuneração de que trata o art. 725 do CC/2002. Assim, para o efeito de tornar devida a remuneração a que faz jus o corretor, a mediação deve corresponder somente aos limites conclusivos do negócio jurídico, mediante acordo de vontade entre as partes, independentemente da execução do próprio negócio. A inadimplência das partes, após a conclusão deste, mesmo que acarrete a rescisão contratual, não repercute na pessoa do corretor. REsp 1.339.642-RJ, Rel. Min. Nancy Andrighi, julgado em 12/3/2013.
Bom dia! Eu me chamo Adriano e no mês de novembro de 2019 adquirimos um imóvel na planta. Bom, o fato é que fiquei desempregado e tive de efetuar o distrato do imóvel, mesmo porque aproveitamos o fato de mal termos pago as primeiras parcelas ainda. Entrando em contato com a Construtora, fomos informados da cláusula de comissionamento da imobiliária. O fato é que, de acordo com essa cláusula, o comissionamento ainda nem começou a ser pago. O curioso é que um corretor me atendeu, mas nesse contrato existe uma lista de nomes a serem pagos. Bom, de qualquer forma, pedi para a Construtora dar uma olhada no meu caso. Não me nego a pagar o comissionamento, me nego a pagar o montante que eles cobram referente a uma lista de pessoas de um imóvel que mal comecei a pagar e os comissionamentos ainda nem foram pagos ainda.
Outra dúvida…comissionamento imobiliário pode sujar o nome?
Caro Adriano,
essa forma de pagamento da corretagem segue a prática de mercado. Como forma de equalizar a remuneração dos corretores que trabalham no estande de vendas, a remuneração é dividida pela equipe toda. Assim, o valor total da comissão não se altera, mas é prática comum que o adquirente pague a comissão diretamente para cada membro dessa equipe. E a comissão se apresenta como uma dívida qualquer, passível de cobrança. Lembrando que, provavelmente, esse pagamento é realizado pela emissão de uma série de cheques, que são entregues pelo adquirente ainda no estande de vendas.
Grande abraço,
Desistir de um imóvel porque a corretora me deu informações incorretas. Depois de ter assinado o contrato fiquei sabendo das reais informações através do proprietário. Não tinha dado sinal. A imobiliária que me comprar 1000,00 pelas despesas que deve com advogado e a corretagem, não houve rescisão de contrato. O que devo fazer?
Prezada Lucia,
pelo que relatou, o serviço foi prestado de maneira insatisfatória pela corretora. As informações incorretas foram determinantes para que o negócio fosse desfeito. Nesse caso, não houve “desistência” e sim “culpa” da imobiliária pela extinção do contrato. Nessa hipótese, não pode haver cobrança da comissão e, se o caso, a imobiliária ainda deve ressarcir eventuais prejuízos que as partes tenham sofrido. Claro, desde que demonstrado que a imobiliária prestou informações incorretas e/ou se afastou das orientações/determinações do proprietário.
Grande abraço!
Prezado fabio boa tarde, tudo bem?!
Eu financiei um imovel em 2020,e já assinei com a Caixa, está em fase de construção, mas eu não quero mais.
Falei com a Caixa a mesma informou que teria que vê com a Construtora. Nesse caso como seria a porcetagem que perderia já com a parte da corretagem, falta um pouco da entrada para finalizar. Desde de já agradeço.
Prezada Jessica,
infelizmente, pelo que relatou, não há como “desistir” dessa compra, nem mesmo se o vendedor “concordasse”. Após assinar o contrato de financiamento, a propriedade do imóvel é transferida ao banco como garantia pelo pagamento do dinheiro que é emprestado para que você pague ao vendedor. Nesse caso, a transferência da propriedade já foi realizada e não há como “cancelar” ou “desistir”. O vendedor já não é mais o proprietário do imóvel e não há como o imóvel “voltar” para o patrimônio dele. Para que isso acontecesse, por exemplo, seria necessário celebrar um novo contrato de compra e venda (onde o vendedor figuraria como comprador), lavrar a escritura pública respectiva, recolher ITBI e registrar essa nova transferência no cartório de registro de imóveis. Isso certamente traria mais prejuízos aos envolvidos do que solução. Há duas hipóteses: cumprir integralmente os contratos celebrados (compra e venda e financiamento), ou seguir os procedimentos previstos na Lei 9.514/97, que trata sobre a alienação fiduciária, com o reconhecimento antecipado da inadimplência.
Grande abraço!
Ola, fiz uma venda de um sobrado, no valor de 450 mil, o cliente iria dar 90 mil de entrada, que era os 20% exigidos, e financiaria o restante. o cliente deu 5 mil de sinal negocio.
porem o banco liberou de financiamento 75% ao inves de 80%, faltando 45 mil, nesse caso, o cliente perde o sinal ?
Caro André,
o preço foi ajustado em valor certo e, provavelmente, com data certa para vencimento. Ainda que o vendedor tenha aceitado receber o pagamento com financiamento bancário, a origem do dinheiro, nesse caso, não importa. Se o comprador não conseguir o empréstimo bancário, continuará responsável pelo pagamento do preço, já que, juridicamente, ele sempre vai poder pagar com recursos próprios. Ou seja, a concessão do financiamento em valor inferior não desobriga o comprador: ele continua devendo o preço, no prazo prometido. Se o comprador não tiver condições financeiras para pagar a diferença, estará descumprindo o contrato e ficará sujeito às penalidades ajustadas. Se o negócio não for concretizado, ele perderá o sinal e, provavelmente, a comissão paga ao corretor de imóveis.
Grande abraço!
Bom dia, Dr., coloquei meu imóvel à venda pela imobiliária, que tratou de encontrar um comprador, que eu sequer tive contato, pois todo o processo de assinatura e elaboração do contrato foi realizado pela imobiiária. Meu imóvel estava alugado, pois eu não tinha condiçoes de arcar com o alto custo do condomínio, mas rescindí o contrato de locação por pressão da imobiliária, que alegou que o comprador tinha pressa em receber o imóvel. Ocorre que o comprador desistiu da do imóvel, e devido o contrato mal elaborado da imobiliária, que era reponsável por por recolher o arras e não fez, fiquei sem a venda, sem o arras, com o custo altíssimo de condomínio e ainda paguei multa de recisão do contrato de aluguel (valor referente a três aluguéis). Diante disto, posso cobrar o arras, mais perdas e danos da imobiliária? Caberia danos morais? No contrato realizado pela imobiliária o valor do arras era 10%, mas na lei tem de 12% a 20%, qual o valor que devo cobrar? Seria uma ação de execução de titulo extrajudicial, c/c com perdas e danos e indenização por danos morais, pelo Juizado Especial?
Agradeço desde já!
Olá, Flavia,
sugiro consultar um advogado para que possa esclarecer todas as dúvidas. O caso merece atenção em razão de todas as peculiaridades que você mencionou. De todo modo, as partes devem agir com boa-fé e lealdade em todo o momento da relação contratual – antes, durante e depois de assinado o contrato. A depender do que foi ajustado, sim, é possível receber perdas e danos para compensar os prejuízos sofridos.
Grande abraço!