A lei não determina que o compromisso de compra e venda
não possa ser resolvido extrajudicialmente,
mas apenas exige a constituição em mora ex persona
para esse tipo de contrato e impõe período durante
o qual o compromissário comprador pode purgar sua mora
Como aponta José Osório de Azevedo Jr., o compromisso de compra e venda de imóvel é “o mais brasileiro dos contratos”1. Desde a edição do Decreto-lei n. 58/37, que concedeu ao compromissário comprador o direito à adjudicação compulsória do imóvel caso registrado o compromisso, esse contrato tem se adaptado cada vez mais às necessidades dos cidadãos e do mercado.
Contudo, não são poucas as questões que ainda pairam sobre o compromisso de compra e venda. Dentre elas, destaca-se a possibilidade ou não de se permitir que o compromitente vendedor, com base em cláusula resolutiva expressa, resolva o compromisso de compra e venda extrajudicialmente na hipótese de inadimplemento do pagamento do preço pelo compromissário comprador.
As opiniões se dividem, em geral, entre os que acreditam ser possível a incidência da cláusula resolutiva expressa no compromisso de compra e venda de imóvel2 e aqueles que negam tal hipótese3.
A divergência em questão traz consequências práticas relevantes. Ao se admitir que a cláusula resolutiva expressa seja manejada no caso de inadimplemento do compromissário comprador em pagar o preço, o compromitente vendedor poderia, sem necessidade de ingressar com uma ação de resolução, propor ação de reintegração de posse contra o compromissário comprador inadimplente que estivesse na posse do imóvel4. Nesse caso, também não haveria espaço para se discutir a perda de interesse útil do credor para que ele pudesse optar pela resolução, pois pela própria cláusula resolutiva expressa entende-se que as partes consideram o inadimplemento nela indicado como suficiente para que o credor lesado escolha a resolução.
Do contrário, negando-se a eficácia da cláusula resolutiva expressa, o compromitente vendedor deveria primeiramente propor ação de resolução para, após a prolação de sentença desconstitutiva da relação jurídica, propor a ação de reintegração de posse contra o compromissário comprador5. Nessa hipótese, ao contrário da primeira, o juiz deve averiguar se há perda de interesse útil do credor com o inadimplemento do compromissário comprador, podendo a resolução ocorrer apenas se o inadimplemento for definitivo, e não simples mora.
Notadamente, a diferença temporal entre as duas situações salta aos olhos. Exigindo-se sentença desconstitutiva para a resolução da relação jurídica, as partes se sujeitariam ao longo período de um processo de conhecimento – o que pode levar anos. Permitindo-se a resolução extrajudicial da avença, com base no manejo da cláusula resolutiva expressa, a espera poderia passar de anos para semanas, o que diminui, notadamente, custos a ambos os contratantes.
A jurisprudência, entretanto, sempre pareceu ser majoritária no sentido de que a cláusula resolutiva expressa seria ineficaz no compromisso de compra e venda de imóvel, assim como parcela da doutrina segue esse entendimento. Dentre os argumentos invocados para justificá-lo, destaca-se o da exigência legal de que o compromissário comprador inadimplente em relação à obrigação de pagar o preço seja constituído em mora pelo compromitente vendedor, mesmo diante de obrigações vencidas, positivas e líquidas6.
Em relação aos compromissos de compra e venda de imóvel não loteado, o art. 1º do decreto-lei 745/69, antes da lei 13.097/2015, determinava que:
Art. 1º Nos contratos a que se refere o artigo 22 do decreto-lei 58, de 10 de dezembro de 1937, ainda que deles conste cláusula resolutiva expressa, a constituição em mora do promissário comprador depende de prévia interpelação judicial ou por intermédio do cartório de Registro de Títulos e Documentos, com quinze (15) dias de antecedência.
Após a alteração legal, o art. 1º do referido decreto-lei prevê:
Art. 1º Nos contratos a que se refere o art. 22 do decreto-lei no 58, de 10 de dezembro de 1937, ainda que não tenham sido registrados junto ao Cartório de Registro de Imóveis competente, o inadimplemento absoluto do promissário comprador só se caracterizará se, interpelado por via judicial ou por intermédio de cartório de Registro de Títulos e Documentos, deixar de purgar a mora, no prazo de 15 (quinze) dias contados do recebimento da interpelação.
Parágrafo único. Nos contratos nos quais conste cláusula resolutiva expressa, a resolução por inadimplemento do promissário comprador se operará de pleno direito (art. 474 do Código Civil), desde que decorrido o prazo previsto na interpelação referida no caput, sem purga da mora”.
Quanto aos compromissos de compra e venda de imóvel loteado, o art. 32 da Lei 6.766 determina:
Art. 32. Vencida e não paga a prestação, o contrato será considerado rescindido 30 (trinta) dias depois de constituído em mora o devedor.
Assim, vê-se que, de fato, os dispositivos legais que tratam da mora do compromissário comprador em relação ao pagamento do preço exigem que ele seja constituído em mora (mora ex persona), ainda que por meio do compromisso sejam previstas prestações com valor certo e termo inicial. Em relação ao decreto-lei 745/69, a lei 13.097/2015 que alterou esse dispositivo legal não mudou a necessidade de interpelação para constituição em mora do compromissário comprador. Antes e depois de 2015, a mora nos compromissos de compra e venda de imóvel não loteado é ex persona.
Deve-se indagar, assim, se a necessidade de interpelação para constituição em mora do compromissário comprador na hipótese de inadimplemento do pagamento do preço impede que haja resolução extrajudicial da relação jurídica por meio do manejo de cláusula resolutiva expressa.
A resposta é dada a partir de ensinamento de Pontes de Miranda: a constituição em mora e a resolução são momentos inconfundíveis7. Dessa forma, ainda que a lei exija a interpelação para constituição em mora do compromissário comprador, isso não constitui óbice para a resolução extrajudicial da com base na cláusula resolutiva expressa.
Diante da exigência legal de interpelação para constituição do compromissário comprador em mora, apenas haverá mora se o compromitente vendedor interpelar o compromissário comprador após o não pagamento do preço. A exigência da mora ex persona nesse tipo de contrato se justifica, pois é considerada mais justa e adequada aos negócios em massa8. Tamanha a importância de tais negócios que a legislação também exige que, por determinado período, o compromissário comprador pode purgar sua mora. Em relação aos compromissos de compra e venda de imóvel não loteado, esse período é de 15 dias. Para os imóveis loteados, 30 dias.
Nesse momento, trata-se apenas da constituição em mora do compromissário comprador, que é regulada por leis específicas sobre o compromisso de compra e venda de imóvel. Não se trata, portanto, do direito do compromitente vendedor em ver a relação jurídica extinta por meio do manejo da cláusula resolutiva expressa.
Com relação à cláusula resolutiva expressa, ela está prevista no art. 474 do Código Civil e permite que o credor lesado pelo inadimplemento resolva a relação jurídica extrajudicialmente. Nessa hipótese, verificado o inadimplemento previsto pela cláusula em questão, surge ao credor lesado o direito potestativo de colocar fim à relação jurídica. Caso opte por fazê-lo, ele deve notificar o devedor de sua opção, exercendo, portanto, o seu direito potestativo (direito formativo extintivo).
Nesse particular, importante esclarecer que a cláusula resolutiva expressa não se confunde com a condição resolutiva. Verificado o evento (futuro e incerto) previsto na condição resolutiva, a relação jurídica é automaticamente extinta (extinção ipso iure). Não há, nesse caso, direito potestativo para extinguir a relação jurídica. A ocorrência do evento previsto na condição resolutiva extingue a relação jurídica de plano.
A cláusula resolutiva expressa, por sua vez, faz surgir ao credor, em face do inadimplemento do devedor, o direito potestativo de resolver a relação jurídica e, portanto, o credor lesado pode ou não optar pela extinção do contrato. O que surge automaticamente (ipso iure), aqui, é o direito do credor lesado em colocar fim à avença. Porém, deve o credor manifestar sua vontade em resolver ou não a relação jurídica, não sendo a resolução automática.
Dessa forma, vê-se que o inadimplemento e a resolução não se confundem, já que, diante de cláusula resolutiva expressa, mesmo com o inadimplemento do devedor, o credor pode optar por não resolver a relação jurídica.
A visão desses “momentos inconfundíveis” é essencial para a compreensão da eficácia da cláusula resolutiva expressa no compromisso de compra e venda de imóvel.
No primeiro momento, os dispositivos legais sobre compromisso de compra e venda tratam da constituição em mora de forma específica. Após a necessária interpelação para constituição em mora, deve haver um período no qual o contrato não pode ser extinto e que o compromissário comprador pode purgar sua mora – como visto, para os compromissos de compra e venda de imóvel não loteado, o período é de 15 dias, e para os compromissos de compra e venda de imóvel não loteado, 30 dias.
Contudo, em um segundo momento, não há óbice para o manejo da cláusula resolutiva expressa prevista no Código Civil. Após 15 ou 30 dias sem a purga da mora, nada impede que o compromitente vendedor exerça o direito potestativo concedido pela cláusula resolutiva expressa para que ele resolva a relação jurídica extrajudicialmente. Nessa hipótese, o compromitente vendedor deverá comunicar ao compromissário sua opção por resolver a avença, sendo que tal manifestação não se confunde com a interpelação para a constituição em mora realizada quando da verificação do não pagamento do preço.
Notadamente, entender a exigência de interpelação para constituição em mora como necessidade de se resolver o compromisso de compra e venda apenas judicialmente significa confundir esses dois momentos, indo muito além do que a legislação específica sobre compromisso de compra e venda de imóvel determina.
Assim, em síntese, conclui-se que a cláusula resolutiva expressa é eficaz no compromisso de compra e venda de imóvel, devendo o compromitente vendedor, por exigência específica da legislação sobre compromisso de compra e venda, interpelar o compromissário comprador para constituí-lo em mora (mora ex persona) e esperar o período imposto pela lei para que o compromissário tenha a chance de purgar a mora. Passado tal período sem a referida purga da mora, o compromitente vendedor poderá exercer o direito potestativo de resolver a relação jurídica extrajudicialmente, devendo, para isso, comunicar o compromissário comprador de sua escolha.
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1 Azevedo Jr., José Osório de. Compromisso de compra e venda. 6ª ed. São Paulo: Malheiros, 2013, p. 15.
2 Fernandes, Rodrigo Pacheco. Extinção do contrato: distrato e cláusula resolutiva. Revista de Direito Imobiliário, São Paulo, v.37, n.77, pp.147/178, jul./dez. 2014, p. 164; Assis, Araken de. Comentários ao Código Civil brasileiro. v. V: do direito das obrigações. (coord.) Arruda Alvim e Thereza Alvim. Rio de Janeiro, Forense, 2007, pp. 589/590.
3 Azevedo Jr., José Osório de. Compromisso de compra e venda de imóvel, 6ª ed. São Paulo: Malheiros, 2013, pp. 150/152 e 178/179; STJ: REsp 204.246/MG, Min. Rel. Sálvio de Figueiredo Teixeira, j. 10.12.2002; TJSP: AI nº 636.330.4/3-00, 10ª Câm. Dir. Priv., r. Des. João Carlos Saletti, j. 9.6.2009.
4 Nesse sentido, restou o voto vencido do Des. Fernando Botelho, do TJMG: AI nº 1.0696.06.028566-0/001, 13ª Câm. Civ., r. Des. Adilson Lamounier, j. 18.10.2007.
5 Há diversos julgados que cuidam de ação de reintegração de posse com fundamento da resolução do compromisso de compra e venda por inadimplemento do compromissário comprador, por exemplo: REsp 72.491/SP, 3ª Turma, r. Min. Waldemar Zveiter, j. 26.3.1996; REsp 184.399/SP, 3ª Turma, r. Min. Castro Filho, j. 25.6.2002; REsp 1.342.754/RJ, 3ª Turma, r. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, j. 23.10.2012; REsp 204.246/MG, 4ª Turma, r. Min. Sálvio de Figueiredo Teixeira, j. 10.12.2002; REsp 237.539/SP, 4ª Turma, r. Min. Ruy Rosado de Aguiar Júnior, j. 16.12.1999; TJSP, AI 0079284-77.2011.8.26.000, 9ª Câm. Dir. Priv., r. Des. Viviane Nicolau, j. 7.6.2011; TJSP, AI 2131547-76.2016.8.26.0000, r. Des. Alcides Leopoldo e Silva Júnior, j. 13/09/2016.
6 Azevedo Jr., José Osório de. Compromisso de compra e venda, 6ª ed. São Paulo: Malheiros, 2013, p. 179. Citando essa mesma obra para afastar a aplicação da cláusula resolutiva, pode-se apontar o seguinte julgado: TJSP, Apelação no 638.250-4/2-00, 3ª Câm. Direito Privado, r. Des. Beretta da Silveira, j. 12.5.2009.
7 Tratado de Direito Privado, t. XIII, Rio de Janeiro, Borsoi, 1958, pp. 158/159.
8 MARTINS-COSTA, Judith. Comentários ao Código Civil. Do inadimplemento das obrigações, vol. V., Tomo II, 2ª ed., Rio de Janeiro: Forense, 2009., p. 288.
