Recentemente fui questionado sobre a aplicação dos preceitos do Código de Defesa do Consumidor aos contratos de locação. Prontamente respondi que as locações não são regidas pelo CDC. Não se contentando com uma resposta simples, questionaram-me, então, quais seriam as razões e os fundamentos.
Sem muitas discussões teóricas, é o que se passa a justificar.
De início, é bom destacar que o Código de Defesa do Consumidor foi concebido para equilibrar a relação consumidor/fornecedor, em razão da presumida hipossuficiência do consumidor em face daquele que detém o conhecimento técnico sobre o produto que produz ou o serviço que presta.
Esta hipossuficiência do consumidor não é verificada nos contratos de locação. Em geral, na locação existe um equilíbrio contratual, onde as partes podem livremente discutir e dispor os termos que pretendem pactuar. Não há uma “inferioridade técnica” por parte do locatário. Nem mesmo quando há a intermediação de uma imobiliária, por exemplo, fica evidenciada essa hipossuficiência.
Como a justificativa ainda pareceu insuficiente, prossegui.
A Lei de Locação e o CDC possuem algumas normas incompatíveis entre si e, nestes casos, apenas uma delas poderia ter incidência sobre a locação. E a Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro (Antiga Lei de Introdução ao Código Civil) nos dá elementos para identificar qual delas deve ser aplicada.
Considerando-se que o Código de Defesa do Consumidor é temporalmente anterior à Lei de Locações, esta prevaleceria sobre aquela. O CDC, Lei 8.078, data de 11 de setembro de 1990. Já a Lei do Inquilinato, ou Lei 8.245, data de 18 de outubro de 1991.
Da mesma forma, ao analisarmos a especificidade das leis, veremos que o CDC traz normas gerais, enquanto a Lei de Locações é especial, prevalecendo sobre o CDC novamente.
O artigo 79, da Lei de Locações, determina que, “no que for omissa esta lei aplicam-se as normas do Código Civil e do Código de Processo Civil”. A lei, que é temporalmente posterior, nenhuma referência fez ao CDC, reforçando a sua não aplicação às locações.
Além disso, a relação de consumo é definida pelo CDC, que traz o conceito de consumidor e de fornecedor. A leitura do artigo 3º do CDC nos permite afirmar que o locador não se enquadra no conceito de fornecedor e, portanto, não haveria uma relação de consumo na locação. O locador não realiza quaisquer das atividades descritas pelo referido dispositivo e que poderia caracterizá-lo como fornecedor.
Outros pontos que reforçam a não aplicação do CDC decorrem justamente da referida incompatibilidade entre os seus dispositivos e algumas regras aplicáveis às locações.
A primeira dessas dificuldades surgira do confronto entre o artigo 35 da Lei de Locação e o artigo 51, XVI, do CDC.
O artigo 51, XVI, reputa abusivas e nulas as disposições que possibilitem a renúncia ao direito de indenização por benfeitorias necessárias. Já o artigo 35, permite que as partes, ao celebrar um contrato de locação, disponham que as benfeitorias não serão indenizadas.
Sobre o tema, o Superior Tribunal de Justiça assentou entendimento de que a cláusula em que o locatário renuncia ao direito de ser indenizado pelas benfeitorias é perfeitamente válida e editou, inclusive, a Súmula 335, com o seguinte teor:
”Nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção”.
Outra questão surgiria quanto à aplicação da cláusula penal moratória. O CDC, em seu artigo 52, parágrafo primeiro, limita o valor da multa a dois por cento do valor da prestação. A Lei de Locações, por sua vez, não traz esta limitação e, como se sabe, a prática costumeira é a fixação da multa em dez por cento do valor da obrigação.
Enfim, por estas breves razões, justifica-se a não aplicação do Código de Defesa do Consumidor aos contratos de locação.
Informativo 0089 do STJ, de março de 2001:
LOCAÇÃO. MULTA CONTRATUAL. LIVRE DISPOSIÇÃO DAS PARTES.
A Turma deu parcial provimento ao recurso, entendendo que o Código de Defesa do Consumidor não alcança as relações locatícias por não guardar a locação, em si, uma afinidade com a atividade típica de consumo ou de prestação de serviços. Destarte, as partes podem convencionar livremente a imposição de penalidade contratual pelo descumprimento de quaisquer obrigações pactuadas; não havendo, assim, que se falar em ilegalidade na cobrança da multa moratória de 20%, estipulada no contrato. REsp 208.362-MG, Rel. Min. Vicente Leal, julgado em 20/3/2001.
Informativo 0146 do STJ, de setembro de 2002:
LOCAÇÃO. CONTRATO. CDC.
Nos contratos de locação não se aplicam as normas do Código de Defesa do Consumidor por faltar-lhes as características que delineiam as relações de consumo. Precedentes citados: REsp 212.689-SP, DJ 17/4/2000, e REsp 302.603-SP, DJ 4/6/2001. REsp 343.740-SP, Rel. Min. Fernando Gonçalves, julgado em 10/9/2002.
Bom dia estou sem saber o que fazer, tenho alguns apt. para alugar e um deles estava pra desocupar então aluguei por meio de recibo para uma pessoa que disse que iria esperar a desocupação e com 4 dias ela me informa que seu esposo recebeu uma proposta de trabalho em outra cidade e pede para quebra o acordo em as parte como faço a questão do dinheiro que ela me pagou já tinha feito o contrato mais ela não chegou a assinar deixei de alugar para outros.
Cara Michele,
o contrato existe desde o momento em que ele é “apalavrado”. A assinatura do contrato vale como documentação daquilo que foi acordado verbalmente. Contrato, portanto, já existia. E, se já existia, também cabe a aplicação da multa. A dificuldade é de demonstrar o conteúdo, como a multa, por exemplo.
Mas, primeiro, você já conversou com a locatária? Já chegaram a um consenso sobre a questão? O que ela disse a respeito?
Converse amigavelmente com ela e exponha a sua situação. Achem a melhor solução.
Grande abraço,
Bom dia.
Estou com uma situação delicada.
Aluguei um Apartamento para temporada, seriam 5 dias, um pacote para o reveillon. Pedi 50% de adiantamento. Os responsáveis chegaram no dia 30, agurdei a tarde toda e disseram que precisariam de um lugar maior e pediram o reembolso do valor pago, alegando inclusive o CDC. Como agir?
Fiquei no prejuízo pois outras pessoas me procuraram mas eu já havia fechado com esse grupo.
Cara Emeli,
já tivemos a oportunidade de explicar aqui no blog que o Código de Defesa do Consumidor não se aplica aos contratos de locação, que são regidos por lei especial.
Com relação à retenção dos valores, é absolutamente legal, normal e compreensível que os contratantes ajustem uma penalidade para a parte que descumpre as obrigações contratualmente assumidas. Funciona como uma antecipação dos prejuízos.
Obviamente, a análise jurídica de sua situação precisa ser realizada por um advogado que tenha acesso aos documentos e à oferta realizada. Se a oferta condizia com o imóvel alugado e se as partes estavam de pleno acordo com as condições, não há razão para que a parte inocente assuma os prejuízos.
É por isso que se faz necessária a análise de quem é que descumpriu ou deu ensejo ao descumprimento do contrato. Somente assim será possível afirmar quem deverá suportar os prejuízos.
Grande abraço,
Bom dia,
Minha Mãe é locatária e idosa. Ocorre que no imóvel locado ocorreu um vazamento, na suíte, na varanda, e no banheiro social, no imóvel do andar inferior, deixando impossibilitado o uso do banheiro da suíte dela (locatária). O vizinho me explicou que esse vazamento já tinha mais de 5 anos, bem antes de nós irmos morar lá no apartamento e o proprietário não solucionava tal dando a terceiro. Então, chamei um empresa especializada e notifiquei a imobiliária, com o orçamento da empresa. Bom, o proprietário ao ficar ciente, pediu o imóvel de volta pela imobiliária que alegou que era direito dele diante dos 3 anos, já terem se passado. Esse fato foi no dia 08/01/2016. No dia 30/01/2016, ela sai do imóvel como pediram, pois o contrato foi revogado tacitamente pelo proprietário e mesmo causando transtorno ela concordou. Ao ir na imobiliária no dia 22/01/2016, a imobiliária alegou, que teria que fazer por escrito a saída do imóvel, como reza o contrato. Assim, falaram que teria que pagar o mês de fevereiro mesmo não estando no apartamento e mesmo saindo por pedido do locador no dia 08/01/2016. Assim, aleguei o que ocorrera realmente que foram eles que pediram o imóvel. Sabe o que eles disseram: “você tem algum documento escrito por nós, que comprove o que está falando”. Eles me deram um papel para assinar sobre a saída e no motivo aleguei, que:”O motivo da saída se deu por pedido tempestivo do proprietário, que pediu o imóvel de volta”. Eles me deram a cópia a cópia do documento que tinha timbre deles. Pergunto o contrato não pode se resolver tacitamente, o documento em que ponho como observação não vale como prova? Tenho que pagar o mês de fevereiro mesmo não estado no apartamento?
Caro Renato,
pelo que pude perceber, a discussão é sobre o motivo da extinção do contrato de locação: se foi por iniciativa do locador ou do locatário e em que momento.
Se a locação estiver vigendo por prazo indeterminado, qualquer uma das partes poderá manifestar seu interesse em extinguir o contrato. Bastará que manifeste sua intenção ao outro contratante. Mas o contrato ainda terá vigência por, pelo meno, mais 30 dias, que é o tempo necessário para que a outra parte possa se preparar para o fim da locação (mudar-se para outro imóvel, encontrar um novo inquilino, etc. Serve para as duas partes).
No seu caso, parece-me, a discussão é sobre quem teria dado causa à extinção do contrato, independentemente dos problemas de vazamento. Se o locador manifestou-se pela extinção do contrato e pediu a devolução do imóvel, você terá ao menos 30 dias (se não lhe foi concedido prazo maior) para desocupar o imóvel. E pagará o aluguel até o dia que o desocupar. Mas é preciso alguma prova sobre a manifestação do locador, caso contrário fica a palavra de um contra a do outro.
Como se vê, o problema todo está na prova do que aconteceu.
Sobre os vazamentos, é preciso verificar mais aprofundadamente se pode justificar a extinção do contrato ou não.
Provada a manifestação do locador, não é preciso pagar aluguel após a desocupação. Caso se entenda que você teria se manifestado pela extinção do contrato, ficará responsável pelo pagamento de aluguel pelo prazo de 30 dias contados da data em que manifestou seu interesse em desocupar o imóvel, no caso, o dia em que esteve na imobiliária.
Grande abraço,
Olá,
Sou inquilino de um imóvel desde 2015. Quando loquei este imóvel, eu morava em outra cidade, e meu pai que é o fiador assinou por procuração. Só que ele não se atentou que o contrato tinha validade para 36 meses. Vendi meu imóvel na cidade em que morava, eu pensava que o contrato era válido para 12 meses e a imobiliária alega que eu tenho que pagar a multa referente ao restante da validade do contrato. Consultei alguns corretores amigos que me disseram que existem leis que dizem que a validade do contrato é sempre de 12 meses padrão, mas a imobiliária insiste que não. Estou atado a esta situação, o que fazer?
Grato
Adriano
Caro Adriano,
a prática imobiliária não está nem nos 12 e nem nos 36 meses. Normalmente, os contratos de locação são firmados pelo prazo de 30 meses, em razão do disposto nos artigos 47 e 47 da Lei de Locação (Lei 8.245/91). É que o prazo de vigência pode alterar a forma de retomada do imóvel ao término do prazo locativo.
Também acontece bastante de os contratos trazerem isenção do pagamento da multa pelo locatário após o transcurso de 12 ou 24 meses, mesmo prevendo prazo de vigência por tempo maior. Veja se o seu contrato possui qualquer espécie de isenção. Mas, infelizmente, se não houver qualquer previsão nesse sentido, a multa deverá ser paga. Mas atente-se: a multa deve ser proporcionalmente reduzida, de acordo com o prazo já transcorrido do contrato. Ou seja, se o prazo contratado era de 36 meses e já se passaram 12 meses de vigência da locação, você deverá pagar apenas 12/36 do valor da multa, equivalente a aproximadamente 66,66%.
E não se esqueça de notificar formalmente o locador de que desocupará o imóvel, com pelo menos 30 dias de antecedência (veja se há outro prazo determinado no contrato).
Grande abraço,
Boa tarde,
Estou querendo alugar um apartamento, porém a imobiliária está me cobrando uma taxa de 15,00 para verificar o meu CPF. Essa taxa é legal?
Obrigada!
Cordialmente,
Hosana
Cara Hosana,
não se trata de legalidade/ilegalidade. Trata-se do que vocês combinaram e de quais despesas o locador está disposto a assumir. Se a análise de documentos é necessária para a celebração do contrato de locação, alguém deve arcar com os custos da análise. Ofereça-se para obter a certidão de pesquisa e entregue para a imobiliária. Caso se oponha ao pagamento pelos documentos, obtenha-os por conta própria. Assim, evitará essas cobranças.
Grande abraço,
Prezado Fábio, bom dia. Em primeiro lugar, lhe parabenizo pelo artigo, vez que é bastante esclarecedor. Contudo, estou com uma dúvida: a locação de um templo religioso para casamento também não se enquadra no CDC? O contrato em questão reza que nenhum serviço será prestado, mas somente será disponibilizado o local para a realização da cerimônia, por uma hora e meia. Eu sinceramente entendo que a igreja, nesse caso, não se enquadra nos moldes do art. 3o do CDC, mas gostaria da vossa preciosa opinião. Grato!
Bom dia! aluguei um apt e o mesmo está com infiltração no teto do banheiro, problemas estruturais em uma janela que está torta, uma folha não fecha e outra apresenta dificuldade para abrir, já contatei várias vezes com a imobiliária que repassa ao proprietário que manda uma pessoa a fazer o serviço, mas o mesmo não faz só enrola e o proprietário não autoriza a imobiliária fazer o trabalho. O que posso fazer neste caso?
att
Juio.
Caro Cassiano,
entendo que a igreja não preenche os requisitos para se submeter ao Código de Defesa do Consumidor. Em um primeiro momento, pensando em uma situação hipotética, diria que não se aplica o CDC a esses casos. Principalmente porque a locação do espaço não é uma atividade fim para a igreja. De fato, concordo que essa atividade talvez seja de grande importância para a igreja do ponto de vista financeiro, mas, mesmo assim, não daria para subordiná-la às regras do consumidor. Também não excluiria 100% a aplicação do CDC desde que, em um determinado caso, fique comprovada uma “atividade fim” da igreja nesse sentido. Mas tudo isso dependeria de prova e muito da casuística para esse determinado caso. Como regra geral, entendo que não deve ser aplicado o CDC.
Grande abraço,
Caro Julio,
alguns contratos indicam expressamente como as partes devem realizar a comunicação entre elas. De toda forma, registre sua reclamação, seja por carta com aviso de recebimento, telegrama ou por e-mail. A inércia do proprietário pode representar infração contratual e sujeitar o locador ao pagamento de multa. Além disso, a depender do problema que está enfrentando, se o reparo for urgente e não puder esperar, você mesmo poderá adiantar as despesas e, posteriormente, obter o ressarcimento perante o locador.
Mas a melhor solução é sempre a conversa mesmo. Evita desgaste entre os contratantes e também reduz os custos.
Grande abraço,
Olá. Gostaria de informações a respeito de locação mas não de um imóvel em si. Não sei se poderá me auxiliar mas não custa tentar. Segue a dúvida. Ao alugar um determinado equipamento médico por determinado valor fui condicionada no mesmo contrato a consumir somente os produtos indicados pelo locador e também um consumo mínimo de produtos com ele. Isso é correto um contrato de aluguel com consumo mínimo de produto? Obrigada
Prezada Vânia,
sua resposta dependeria da análise prévia do contrato celebrado e dos termos que foram ajustados. Até mesmo para entender qual é a máquina, para que serve e qual a sua relação com os produtos vendidos. De toda forma, parece-me uma hipótese típica de coligação de contratos, abrangendo locação e venda de produtos.
Bom que se diga que esse contrato não é regido pela Lei de Locações, mas pelas regras do Código Civil, que possui regras distintas. O post acima se refere às locações regidas pela Lei 8.247/91.
Um contrato (locação) não desvirtua o outro (venda) e ambos podem conviver perfeitamente, até mesmo dentro de um único instrumento.
Apenas para exemplificar, uma hipótese comum desse tipo de avença está nas máquinas de venda de refrigerantes ou “snaks”. Há um contrato de comodato (máquina), mas aquele que recebe a máquina (comodatário) se compromete com uma venda mínima mensal de produtos. Se não alcançada essa venda mínima, o comodatário deverá pagar a diferença ao comodante. E sem que isso desvirtue o próprio comodato da máquina.
Grande abraço,
Boa tarde Fábio, queria alguns esclarecimentos acerca do seguintes tema: minha Tia tem uma imobiliária uma pj-me, no caso de ingressar com ação de cobrança de aluguel seria na vara do consumidor ou de juizados especiais causas comuns?
Caro Vitor,
nos termos do artigo 8º, parágrafo 1º, da Lei 9.099/95, “Somente serão admitidas a propor ação perante o Juizado Especial: I – as pessoas físicas capazes, excluídos os cessionários de direito de pessoas jurídicas; II – as pessoas enquadradas como microempreendedores individuais, microempresas e empresas de pequeno porte na forma da Lei Complementar no 123, de 14 de dezembro de 2006; III – as pessoas jurídicas qualificadas como Organização da Sociedade Civil de Interesse Público, nos termos da Lei no 9.790, de 23 de março de 1999; e IV – as sociedades de crédito ao microempreendedor, nos termos do art. 1o da Lei no 10.194, de 14 de fevereiro de 2001”.
Grande abraço,
Boa tarde.
Se o CDC não se aplica aos contratos de locação, como me defender de uma cláusula abusiva?
Contrato de aluguel de 60 meses, permanência no imóvel por 3 anos e multa de 12 vezes o valor do aluguel para o caso de rescisão antecipada.
Cara Sandra,
qualquer contrato pode ser submetido ao crivo judicial. Há direitos que são disponíveis e há direitos que não o são. Nem tudo pode ser livremente pactuado entre as partes, embora essa seja a regra geral.
Em casos como esse, em que a multa foi fixada em valor equivalente a 12 meses de aluguel, a cláusula pode ser discutida em ação judicial. É possível pedir que seja declarada sua abusividade. Essa situação vale para todos os casos em que a lei impõe um limite de discricionariedade para as partes.
Mas nada tem a ver com a aplicação ou não do CDC. O Código Civil traz inúmeros limites e ponderações para coibir os abusos das partes. É que o CDC trata especificamente de pessoas colocadas em situação de hipossuficiência presumida (consumidores) e traz uma proteção maior a eles. Mas isso não quer dizer que apenas as relações jurídicas subordinadas ao CDC possam sofrer tal interferência judicial.
Se necessário, você poderá ajuizar uma ação declaratória para reconhecer a abusividade de uma determinada cláusula contratual.
Grande abraço,
Olá Fabio tudo bem. Achei interessante os assuntos aqui informados e um me foi bem parecido com a situação atual. Tenho um contrato de locação pelo um período de 12 meses e atualmente restam apenas 4 meses para o seu término. Entretanto, moro em um sobrado juntamente com minha mãe idosa. No andar de cima estão quartos e banheiros, e minha mãe teve um problema de coluna que a impossibilita de ficar subindo e descendo as escadas. Portanto, notifiquei a imobiliaria que quero a resolução do contrato para eu poder mudar para outro local com melhores condições para minha mãe. Não estou em mora com o aluguel. A imobiliária está me cobrando uma rescisão de 2 meses de aluguel, o que eu acho abusivas.Sei que existe uma proporcionalidade para o pagamento da mesma. E configura-se também o explícito no art. 6º parágrafo único da lei do inquilinato que dita o pagamento de um mês de aluguel e encargos, vigentes quando da resilição. Essa é minha dúvida amigo. Pra mim é abusivo a cobrança de 2 meses de rescisão, e que no caso seja cobrado a proporcionalidade ao restante. agradeço!
Caro João,
independentemente do motivo, o locatário pode denunciar a locação em qualquer tempo, visando a extinção do contrato. Todavia, o locatário sempre ficará sujeito a dois dispositivos: artigos 4º e 6º, da Lei de Locação (Lei 8.245/91).
Pelo artigo 4º (para locações SEM prazo determinado), o locatário ficará sujeito ao pagamento da multa pactuada no contrato. Normalmente, essa multa é ajustada em valor equivalente a 03 meses de aluguel. Todavia, essa multa deve ser proporcionalmente reduzida, de acordo com o tempo já decorrido do contrato. No seu caso, uma vez decorridos 08 meses do contrato, o valor devido pela multa seria equivalente a 1/3 do valor pactuado da multa. Muito provavelmente, seria equivalente a 01 mês de aluguel. Você deve conferir esse valor, que deve ser apurado para a data da devolução do imóvel, e não da data da denúncia.
Pelo artigo 6º (para locações SEM prazo determinado), o locatário deverá respeitar o prazo mínimo de 30 dias de antecedência, ficando responsável pelo pagamento do aluguel por esse período, mesmo que venha a desocupar o imóvel antes disso.
A aplicação das duas penalidades, ao mesmo tempo, parece-me não ter fundamento. Ou se aplica o artigo 4º (locação com prazo) ou o artigo 6º (locação sem prazo).
Grande abraço,
Bom dia,Dr. Fábio. Minha dúvida é a seguinte, estou alugando um imóvel, e a imobiliária quer me entregar as chaves junto com a vistoria inicial. Fui informada de que teria até 30 dias após o firmamento da locação, para contestar eventuais danos que apareçam no imovel, e que passado esses 30 dias, os problemas posteriores seriam por minha conta e não mais do locador. Porém, esse prazo não está estipulado em contrato, então enviei a eles um e-mail para que tivesse este como um documento escrito. A dúvida é, esse periodo de 30 dias, é o único válido? Quais seriam os dispositivos legais que levam a esses 30 dias, pois nada encontrei na lei das locações. E outra, fiz certo quanto ao e-mail? Ou é necessário que haja cláusula expressa no contrato mesmo que a imobiliaria me garanta esse serviço por outro meio?
Desde já, deixo meus agradecimentos.
Abraço.
Dr. Fábio, bem fundamentada a não aplicação do CDC nos contratos de locação.
Ainda uma dúvida: E se o locador (também proprietário do imóvel) for uma empresa que possui com atividade econômica-fim locação de imóveis, ainda sim, não se aplica o CDC?
É fácil vislumbra sua não aplicação em sendo o locador uma pessoa natural, mesmo que possua inúmeros imóveis para locar…
Grato pela atenção,
Bruce
Prezada Mariana,
todo ajuste pode e deve ser documentado, para facilitar a solução de problemas futuros. Por isso, tudo que achar que possa ser pertinente, tenha o cuidado de registrar (e-mail, carta ou outro meio, por exemplo).
Com relação aos 30 dias, pode procurar que não vai encontrar disposição legal sobre isso. Normalmente, as partes fazem a vistoria do imóvel para que todos os problemas existentes no imóvel possam ser identificados antes mesmo do locatário pegar as suas chaves. Mas é claro que vários problemas somente serão identificados quando o locatário estiver fazendo uso do imóvel. Talvez por isso a imobiliária tenha lhe falado nesse prazo de 30 dias, que seria suficiente para que você possa identificar os problemas.
Mas isso não quer dizer que todos os problemas que aparecerem dali em diante serão de sua responsabilidade. A Lei de locação identifica as responsabilidades do locador e do locatário. Basicamente, o locador ficará responsável pelos danos relativos à estrutura do imóvel, enquanto o locatário ficará responsável por aqueles relativos á manutenção.
Sempre que um problema aparecer, informe imediatamente ao locador, documentando de alguma forma esse contato.
Grande abraço,
Caro Bruce,
possivelmente, em um caso muito peculiar e específico, pode ser que até se consiga demonstrar que a relação seja de consumo. Mas, mesmo assim, não acredito que seja o mais correto aplicar o Código de Defesa do Consumidor a uma relação que tenha por objeto exclusivamente uma locação. A locação tem suas peculiaridades e regramentos próprios. E já protege bastante o locatário. A proteção do locatário é uma das bases da lei do inquilinato. Qual seria a proteção diferenciada que deveria ser atribuída ao consumidor? Na prática, acabo não vislumbrando a necessidade de uma proteção mais abrangente para um consumidor, em comparação a uma locação entre particulares. A Lei de locação já restringe bastante a atuação e a liberdade das partes na estipulação das cláusulas e condições da locação.
Grande abraço,
assinei o contrato de aluguel de uma casa, mas nao quero mais alugar esta casa. esse contrato foi assinado no dia 23/01/2017. posso cancelar esse contrato. percebi que o registro da descarga esta com vazamento e na parede abaixo do banheiro tem infiltração grave que não foi discriminado na relação de vistoria.tenho o direito desse cancelamento de contrato? Aluguei através de seguro fiança. vou ter que pagar multa pra eles também. se conversar com o proprietário e ele me isentar dessa multa a imobiliária pode querer me cobrar? E como fica com a seguradora? Aguardo resposta, obrigada!
Prezada Renata,
uma vez assinado qualquer contrato, ele deve produzir efeitos e as partes contratantes devem se sujeitar àquilo que ficou ajustado. Qualquer descumprimento das obrigações, sujeita a parte a sanções.
A questão a ser definida é se pode ser atribuída alguma culpa à parte que descumpriu as obrigações ou não. E este é exatamente o seu caso: é possível atribuir uma “culpa” a você pelo descumprimento daquilo que ficou ajustado em contrato?
Se a resposta for positiva, você ficará sujeita ao pagamento de multas e encargos. Aqui, é possível até mesmo se falar em indenização para a outra parte, que pode ter tido algum prejuízo com esse contrato “frustrado”.
Caso haja um fundamento relevante para a extinção desse contrato de locação, a resposta será negativa. Ora, se o descumprimento do contrato não pode ser atribuído à culpa de uma das partes, as penalidades podem ser afastadas.
Digo isso porque será preciso verificar se há a existência de um fato relevante que te faça “desistir” da locação ou não.
Por exemplo, se esses vazamentos não foram comunicados a você pelo proprietário ou pela imobiliária e eles realmente impeçam a habitabilidade do imóvel, parece justo que a locação possa ser extinta sem penalidades. E isso valerá para a comissão do corretor também. Mas isso vai depender do caso concreto e de um estudo mais aprofundado.
Grande abraço,
Prezado Dr. Fábio, boa noite. Se possível, ajude-me em uma questão: aluguei um imóvel em janeiro/2016. Alguns dias após mudar-me descobri que o mesmo estava infestado de cupins. Fiz ressalvas ao laudo de vistoria e pedi providências. A proprietária autorizou à administradora a contratar um profissional para tratar o problema, porém hoje, em fevereiro de 2017, ou seja, um ano após a constatação do problema, os cupins ainda permanecem no imóvel. Durante esse um ano, várias vezes solicitei por e-mail a resolução da questão, mas sempre mandam o mesmo profissional (por estar dentro da garantia), que mesmo repetindo o serviço não consegue acabar com os insetos. Tenho procurado outro imóvel e ao comunicar à imobiliária meu desejo de sair do imóvel, me disseram que tenho que pagar a multa contratual por dissolução do mesmo antes do prazo de 30 meses. Isso está correto? Tenho que pagar essa multa?
Desde já agradeço sua atenção.
Jaqueline.
Prezada Jaqueline,
é preciso verificar se essa situação que você narrou é suficiente para justificar a extinção do contrato. Aparentemente, foi possível residir no imóvel durante um ano, o que demonstra que o imóvel está em estado ao menos habitável. De todo modo, considerando que o locador foi provocado por diversas vezes para regularizar o problema, é possível defender que a multa não pode ser exigida. Mas tudo depende da análise do caso concreto. Se a situação dos cupins justificar a extinção do contrato, a multa não será devida.
Grande abraço,
Olá Fabio , estou precisando de uma orientação , coloquei minha casa para alugar em uma imobiliária , mas não estou satisfeita com a administração deles . Minha casa foi danificada e eles não fizeram nada , sai no prejuízo , tem uma cláusula dizendo que eles não se responsabilizam por danos ocorridos na casa , e ao assinar o contrato não percebi isso . Agora quero tirar dá imobiliária e eles querem que eu pague a multa . Me dê uma luz o que eu faço pra me livrar desta imobiliária sem pagar nada á eles. Obrigada pela atenção.
Prezado Dr. Fábio. Tenho visto em alguns julgados de tribunais que a locação se caracteriza como relação de consumo se for acertado por intermédio de uma imobiliária, onde esta figura como fornecedor e tendo o proprietário como o vulnerável da relação (STJ – REsp: 614981 MG 2003/0223615-8, Relator: Ministro FELIX FISCHER, Data de Julgamento: 09/08/2005, T5 – QUINTA TURMA), contudo concordo que, se existe legislação especifica tratando do tema do inquilinato, não há de se aplicar o CDC. Como estou em meio a uma atividade acadêmica, gostaria de saber, se for possível, o que tem prevalecido em nossa jurisprudência, digo, na prática dos tribunais. Obrigada pela atenção.
Cara Beatriz,
entendo que a aplicação do CDC deve ficar resguardada para casos muito específicos e não é a regra que deve ser aplicada. Mesmo nos casos em que a intermediação se dá por uma imobiliária, não visualizo uma situação em que o CDC se sobreponha à Lei de Locação. Isso porque, na minha interpretação, ainda que haja intermediação, a relação continua sendo entre locador e locatário e a atuação do corretor se aproximaria mais a de um mandatário, que responderia civilmente pelos atos praticados em desacordo com os poderes recebidos. A Lei 8.247 acaba tendo função semelhante ao CDC no que se refere à proteção da parte mais vulnerável e entendo que não faria sentido aplicar a proteção do CDC ao invés da proteção contida na Lei de Locação.
Coerentemente com o sistema, não tenho visto muitos julgados aplicando o CDC às relações locatícias.
Grande abraço,
Prezada Leda,
você e a imobiliária assinaram um contrato, assumindo responsabilidades e obrigações recíprocas. Se uma das partes pretende resilir (extinguir) o contrato, fica sujeita a penalidades (multa normalmente).
Porém, se uma das partes não cumpre sua obrigação, a situação muda de figura. Se a imobiliária deixou de cumprir as obrigações assumidas (adotar providências contra o locatário, por exemplo), passa a haver um justo motivo para que você não tenha mais interesse em continuar com o contrato que foi celebrado. Nesse caso, não há simples vontade de resilir o contrato, mas sim um motivo fundamentado, onde a extinção da avença decorre de culpa de uma das partes. Ou seja, no seu caso, você teria uma justificativa para resolver (extinguir) o contrato por culpa da imobiliária. E quando há culpa de uma das partes, a parte inocente não pode ser obrigada a pagar uma multa.
Mas a culpa da parte contrária deve ser sempre provada e demonstrada.
Grande abraço,
Olá Fábio,aluguei um apartamento com contrato direto com a proprietária , contrato de 12 meses.Então aconteceu alguns problemas…faltou água alguns dias, muito barulho no andar de cima e o portão da gargem deu problema.É com isso decidi conversar com a proprietária que preciso sair.Mas seria quebra de contrato e com isso ela não quis negociar os 3 meses de multa.O contrato foi feito no dia 28 de Janeiro de 2017.O que você me diz ?
Estou pensando ficar mais uns 2 meses e não precisar pagar a quebra de contrato completa.Se eu ficar uns 6 meses quanto q irei pagar de quebra de contrato?
Cara Lane,
é preciso um pouco de cuidado para verificar se essas situações narradas poderiam realmente justificar a sua saída do imóvel antes do prazo contratado sem a incidência de multa. Se a situação realmente causar um desconforto que torne impossível a continuidade da locação, é claro que a multa não pode ser exigida. Mas os problemas devem ser reais e justificar essa quebra de contrato. Caso contrário, a multa será exigida.
Com relação ao valor da multa, esta será proporcionalmente reduzida conforme transcorre o prazo de locação. Tratamos disso em outro post aqui no blog. De qualquer forma, divida o valor da multa pelos meses contratados. Multiplique o valor obtido pelos meses que ainda restariam de vigência para a locação e obterá o valor a ser pago ao locador. No seu caso, ao que parece, aos seis meses, terá transcorrido metade do tempo previsto para a locação. Logo, a multa será reduzida pela metade.
Grande abraço,
Prezado Fábio,
Tenho lido seu entendimento a respeito de aplicar-se ou não o CDC a relações locatícias, porém ainda me cabe uma dúvida:
Administro uma empresa de locação de equipamentos, os equipamentos é de propriedade da empresa e a empresa tem como locação de equipamentos atividade fim, não entregamos, não instalamos e não operamos nossos equipamentos, quando o locatário deseja alugar o determinado equipamento, disponibilizamos o mesmo para retirada e devolução em nosso balcão, testamos na sua frente e se aceito pelo locatário ele retira e assina a ficha de retirada e contrato de locação.
Acontece que toda vez que algo acontece o locatário quer seus direitos baseados no CDC, ai vai minha pergunta: nesta nossa relação cabe o CDC ?
grande abraço e obrigado.
Caro Juarez,
a locação de bens imóveis é absolutamente diferente da locação de bens imóveis. Este post se refere às locações de bens imóveis, que são regidas pela Lei de Locação. Já a locação de equipamentos é regida pelo Código Civil, com regramento diverso.
Nada impede que a locação de equipamentos tenha aplicação do Código de Defesa do Consumidor.
No seu caso, ao que parece, a relação locatícia é regida pelo Código Civil e, provavelmente, haverá incidência do Código de Defesa do Consumidor também.
Grande abraço,
Aluguei um imóvel meu para duas pessoas, sendo que o contrato esta só no nome de uma e a mesma mora com sua companheira! Sei que ela pode receber visitas, pelo um tempo determinado não para morar…se caso ela convidar uma amiga para passar um temporada de um mês ou a pessoa resolver morar com esse casal, ela pode colocar mais pessoa sendo que só é para ela e sua companheira?
Outra dúvida! Adm. do meu prédio cobra por pessoa água e luz! E se hover reparos de obras como elevador, conserto de luminarias lâmpadas queimadas e serviços gerais como; serviços de funcionário, décimo terceiro de funcionário e outros custo sendo que minha adm do meu condomínio é cobrado e água por cabeça! Posso cobrar do meu inquilino locatário as despesas anexadas no boleto do condomínio…sendo que está alugado por 24 meses gostaria de uma resposta por imail também grato pela atenção
Att. Teodoro Lisboa
Caro Teodoro,
seu caso parece um pouco peculiar em razão das regras internas do condomínio. De todo modo, salvo disposição contratual expressa em contrário, tudo dependerá do bom senso. Inicialmente, não haveria uma limitação quanto ao número de pessoas no apartamento. Todavia, se estamos a tratar de um apartamento de 30 metros quadrados, por exemplo, não seria razoável que passassem a residir no imóvel umas 10 pessoas. O caso concreto é que nos daria elementos para discutir se é algo aceitável ou não.
Com relação aos custos condominiais, não vejo problemas no repasse ao locatário, já que decorrentes diretamente da utilização do imóvel.
Grande abraço,
Baseado nisso, pq contrato de locação não entra no CDC?
§ 2º. Serviço é qualquer atividade fornecida no mercado de consumo, mediante remuneração, inclusive as de natureza bancária, financeira, de crédito e securitária, salvo as decorrentes das relações de caráter trabalhista.
2.5 Conceito de locação
Na locação de coisas, o locador é toda pessoa física ou jurídica que cede o uso, gozo de um bem, móvel ou imóvel, ao locatário, pessoa física ou jurídica que recebe e serve-se do bem, mediante retribuição, com tempo determinado, artigo 1.188 do Código Civil e 22, I e II da Lei nº. 8.245/91.
Caro Marcelo,
os próprios conceitos que você transcreveu acima demonstram que, para fins de aplicação do CDC, serviço é “fornecido no mercado de consumo”, enquanto a locação é mera “cessão de uso e gozo de um bem”. Locador não é prestador de serviços e locatário não é consumidor de serviços. Relação claramente civil.
Grande abraço,
Bom dia,
A minha atual imobiliária emite boletos com cobranças de emissão de tarifa. Essa cobrança é legal?
Olá. Tenho um imóvel alugado desde jan/2017. O inquilino não cumpre o contrato, não paga água, luz, aluguel e não transfere a titularidade das contas para seu nome conforme o contrato. Tivemos q pagar 2 contas de luz deles atrasada para não sujar o nome dos antigos inquilinos. No contrato existe uma clausula em que extingue o mesmo em caso de descumprimento e dividas. Acionei o contrato por esta clausula. Quanto tempo leva para desocupar meu imóvel com o contrato extinto por descumprimento dos pagamentos? É imediato?
Prezada Gislaine,
há uma grande discussão sobre o assunto, que aponta no sentido de que a tarifa do boleto não pode ser repassada ao consumidor. Na minha opinião, isso vai depender muito do que está sendo pago mas, na maioria das vezes, não vejo problema algum. Precisamos parar com essa sensação de que tudo é sempre abusivo e que medidas contra empresas são benéficas ao consumidor. Pensem, meus amigos. Toda vez que criamos um problema (ou um prejuízo) ao empresário, esse problema retorna diretamente ao consumidor. E com uma margem para assegurar o risco que o empresário corre de, em algum momento, sofrer novo prejuízo. Pensem novamente. Alguém vai pagar o custo de emissão desse boleto. Se o custo não puder ser repassado ao consumidor, ele certamente será embutido no próprio preço do que está sendo pago. Em algum momento é exatamente isso que vai acontecer. Se o custo é embutido no preço, haverá maior incidência de impostos sobre a produção daquele bem ou serviço. Pronto. Resultado: ao invés de pagar um valor x pelo custo do boleto, NÓS pagaremos 1,3x de custo (custo x + impostos e encargos + margem de segurança para evitar novas surpresas). Onde está o benefício do consumidor? Pensem, meus amigos.
Grande abraço,
Prezada Elisa,
pergunte isso diretamente ao seu advogado. O Poder Judiciário, infelizmente, não é uniforme e, muito menos, célere. Não há como precisar quanto tempo pode durar a tramitação de uma ação judicial. É possível afirmar que a tramitação do processo será diferente para juízes diferentes dentro do mesmo fórum. A diferença pode ser maior ainda se a comparação levar em consideração Cidades diferentes.
Mas há outras questões que vão impactar diretamente no tempo e na possibilidade de concessão de uma liminar de despejo. Principalmente se o contrato possui alguma garantia, como fiador, ou não. Há inúmeras situações que autorizam ou não a concessão de liminar nesses casos.
Mas a resposta certamente será: Não, a desocupação não será imediata.
Grande abraço,
Prezado,
Se tratando de inadimplência do inquilino do Self Storage, não se aplica o CDC, portanto o Self Storage também não é regido pela lei do inquilinato do CC. Ou seja, qual seria a lei aplicada ao devedor em caso de inadimplência no pagamento de algum box alugado.
Grata
Caro Amaral,
se eu entendi e classifiquei direito o que você chamou de self storage, parece-me que a legislação aplicável a esse tipo de contrato é o Código Civil. Dependendo do caso, também será aplicável o Código de Defesa do Consumidor, mas a relação não se enquadra na Lei 8.245/91.
Grande abraço,
Boa noite, meu marido assinou um contrato de 30 meses, sendo inicio em 16/11/15 e término em 16/05/18, com um depósito de 3 meses de aluguel, no contrato não existe clausula que após 12 meses não haverá cobrança de multa caso eu queira sair do local, a imobiliária disse que se eu sair tenho que pagar a multa, isso procede?
Prezada Zuleica,
em caso de denúncia da locação, antes do término do prazo contratado, impõe-se ao locatário o pagamento de multa proporcional ao tempo que ainda restava para cumprimento integral do contrato. Não havendo cláusula expressa de que a denúncia possa ocorrer após os 12 meses, sem que haja incidência de multa, a multa será devida.
Grande abraço,