Alguns temas relacionados à locação provocam muitas dúvidas. Uma situação corriqueira e que nos traz freqüentes questionamentos se relaciona ao abandono do imóvel locado.
Afinal, o que acontece quando o locatário simplesmente abandona o imóvel? Os menos acostumados com os procedimentos jurídicos poderiam, em uma primeira impressão, acreditar que a locação estaria desfeita. Mas não é assim que acontece, ao contrário do que os mais leigos possam imaginar.
E por um motivo muito simples: quando o imóvel é alugado, o locatário pode usá-lo como preferir (claro, dentro dos limites ajustados com o locador). Porque, independente da forma de utilização, a contraprestação do locatário é justamente o pagamento dos aluguéis e os demais encargos. Não é a utilização que determina a continuidade da vigência do contrato de locação. O locatário poderia, inclusive, deixá-lo vazio, desde que não desrespeitasse as cláusulas contratuais (a discussão aqui pode tomar contornos mais teóricos sobre esta possibilidade, função social, etc, que não é o objeto deste comentário).
Não é demais destacar que a rescisão do contrato de locação é uma coisa e a retomada do imóvel é outra. Primeiro, deve haver o “encerramento” do contrato (por distrato ou rescisão, por exemplo), sendo a retomada do imóvel uma de suas consequências. O imóvel não estará à disposição do locador até que haja a rescisão do contrato de locação. Até lá, permanecerão válidas todas as disposições contratuais ajustadas entre locador e locatário.
Para ficar mais claro, precisamos retomar, superficialmente, alguns conceitos um pouco mais teóricos sobre a locação.
Com a celebração do contrato de locação ocorre o que se denomina de “desdobramento da posse” sobre o imóvel. O proprietário entrega ao locatário a chamada “posse direta” sobre o imóvel. O locatário é quem passa a ter uma relação imediata com o imóvel, podendo usá-lo e gozá-lo diretamente. Ao proprietário restará a “posse indireta” do bem, pois, apesar de ceder o imóvel ao locatário, continua como seu proprietário. Ele guarda para si alguns direitos de proprietário, mas deixa de ter o contato direto com a coisa. Deixa de poder usar o imóvel quando desejar.
E o mero abandono do imóvel não devolve a posse direta ao locador, que também não pode simplesmente entrar no imóvel enquanto perdurar o contrato de locação, ainda que o imóvel esteja vazio.
Pois bem, uma das obrigações atribuídas pela lei ao locador (art. 22, da Lei 8.245/91) é justamente “garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado”. Ou seja, a “posse direta” deve ser garantida ao locatário, por imposição legal, ainda que não haja qualquer previsão específica no contrato.
Isso significa dizer que a utilização pacífica do imóvel locado é um direito do locatário e um dever do locador. Qualquer ato que possa prejudicar o uso pacífico do imóvel (tecnicamente denominados de ameaça, turbação e esbulho, dependendo do grau de interferência), mesmo que perpetrado pelo próprio locador, autorizará o locatário a se defender utilizando os chamados interditos possessórios (ações de reintegração ou manutenção de posse, dependendo do ato de turbação). Qualquer destes atos representa, na realidade, verdadeiro descumprimento do contrato e autoriza o locatário a adotar as medidas necessárias para que a utilização do imóvel locado volte a ser pacífica.
Mesmo sendo o proprietário do imóvel, o locador pode virar réu em uma ação de reintegração de posse, movida pelo locatário, caso “retome” o imóvel sem a sua devida devolução por parte do locatário.
Resumidamente, o mero abandono do imóvel por parte do locatário não enseja, por si só, a rescisão do contrato de locação.
E nenhuma das partes pode justificar a rescisão pelo abandono para se beneficiar. O locador não pode “retomar” a posse direta, sob pena de caracterizar esbulho, nem o locatário pode se furtar ao pagamento dos alugueres e demais encargos unicamente por ter abandonado o imóvel.
Ou seja, o locador deve continuar respeitando a posse direta do locatário e pode continuar exigindo o pagamento dos alugueres até o término da locação e a formal entrega do imóvel. O locatário pode continuar exigindo o respeito à posse recebida e deve continuar pagando os encargos assumidos.
Essa situação deverá permanecer, como afirmado, até o “encerramento” da locação e a formal entrega do imóvel pelo locatário, em observação às formas legais, que serão objeto de outro comentário.
Cara Queli,
todos os prejuízos e débitos não pagos pelos locatários podem e devem ser cobrados pelo locador. No seu caso, parece-me, a locatária poderá se demandada para pagar os aluguéis atrasados, os encargos da locação (iptu e condomínio, por exemplo), além de indenização por todos os outros danos.
Grande abraço,
Caro Wagner,
é plenamente possível ajuizar uma ação contra réu que se encontra em local ignorado. O problema é que a citação desse réu será mais difícil e, provavelmente, será realizada por edital. Mas a resposta é afirmativa: é possível o ajuizamento dessa ação, com pedido liminar para imissão na posse do imóvel abandonado.
Imagino que você tenha recebido essa informação em algum juizado especial. Normalmente, não se faz intimações por edital em juizados especiais. Mas também não vejo óbices para tanto.
Grande abraço,
Ola, gostaria de saber qual ação seria cabível para inquilino que abandona imóvel, como devo proceder para reaver o imóvel abandonado?
Caro Marcelo,
como reiteradamente repetimos, a ação cabível é sempre a ação de despejo. Nela será demonstrado o abandono e a necessidade de imediata imissão do locador na posse do imóvel. É preciso demonstrar o abandono, que possivelmente será constatado por oficial de justiça.
Grande abraço,
ola tenho dois imoveis alugados ambos esta no nome do mesmo locatario,porem em um esta residindo a sogra do tal,e ela nao esta me pagando o aluguel alegando varias coisas como desculpa e agora esta querendo mudar do local mas se nega a pagar a multa;sendo que o contrato foi feito no prazo de 6 meses e apenas dois eles moram no local.
o que devo fazer nesse caso?
Cara Jaqueline,
se o locatário deseja denunciar o contrato (rescisão), o locador não pode se opor (como regra geral). É um benefício que a Lei de Locações concede ao locatário. Mas isso não quer dizer que o locatário não ficará sujeito a penalidades. A multa pela rescisão antecipada será devida e você poderá cobrá-la proporcionalmente ao tempo já decorrido do contrato.
E, nesse caso, a multa poderá ser cobrada do locatário (não da sogra-ocupante), assim como os aluguéis atrasados.
Grande abraço,
Minha mãe alugou um imovel e a pessoa se mudou levando a chave. O mesmo ficou devendo dois meses. Mesmo com o contrato vencido, Temos direito recorrer a justiça?
Boa tarde.
Tenho um contrato de locação comercial, porém já faz uns seis meses que o locatário não paga o aluguel e demais despesas, e ainda por cima, abandonou o local gostaria de saber qual a ação correta para se entrar
Caro Edney,
como relatado no post, o abandono do imóvel não extingue o contrato de locação. O locatário ficará responsável pelo pagamento de todos os encargos da locação até o dia em que o locatário for imitido na posse do imóvel locado.
Nesse contexto, claro que você tem direito de adotar as medidas judiciais necessárias para reaver a posse do imóvel e de cobrar aquilo que lhe deve o locatário.
Grande abraço,
Tamary,
o meio judicial cabível para a resolução do contrato de locação e cobrança dos aluguéis atrasados é sempre a ação de despejo.
Grande abraço,
Deixei um imóvel, ora locado por mim, antes de findar o prazo de locacao. Por conta disso estou pagando todos os prejuízos por mim causados. Porém deixei dois ar condicionados no imóvel, pois não tinha como carregá-los, porém agora gostaria de reavê-los, como fazer essa retomada?
Cara Elza,
primeiro de tudo, é preciso responder umas perguntas básicas: você já conversou com o proprietário a respeito? Ele apresentou resistência para lhe devolver os aparelhos?
Além disso, o que vocês ajustaram na devolução das chaves? Ele ficaria com os aparelhos como uma garantia até receber a indenização por todos os prejuízos? Ou simplesmente você saiu do imóvel e eles ficaram por lá?
dependendo das respostas, o tratamento do caso pode ser diferente.
De todo modo, há meios judiciais para reaver os bens, como uma ação de busca e apreensão, por exemplo.
Grande abraço,
Loquei um imóvel para fim comercial e o inquilino simplesmente sumiu não pagou o aluguel durante 3 meses, então como não estava conseguindo contato com ele chamei um chaveiro e troquei a fechadura e agora o inquilino apareceu reivindicando direitos, inclusive alegando que vai entrar na justiça. Porem no contrato diz que passado 15 dias de inadimplência automaticamente o contrato esta desfeito. Como devo proceder?
Prezada Carla,
o seu caso é um excelente exemplo de tudo o que foi afirmado neste post até aqui. O mero abandono do imóvel não é suficiente para caracterizar a extinção do contrato de locação.
Nem mesmo a cláusula resolutiva expressa é capaz de autorizar o locador a se imitir na posse do imóvel por força própria. Quando muito (dependendo do intérprete), essa cláusula facilita a obtenção da liminar de despejo. Mas a imissão do locador na posse do imóvel deve ser sempre acompanhada de decisão judicial.
A melhor solução será tentar um acordo, pois, aparentemente, é possível alegar violação à lei (inclusive na esfera penal) e ao contrato.
Grande abraço,
No meu caso o inquilino abandonou o imóvel em 30 dias de contrato, quando fui receber o primeiro aluguel, constatei que os inquilinos mudaram-se e o próprio porteiro do prédio é testemunha, pois haviam comunicado o mesmo sobre a mudança… como devo proceder? (Ninguém consegue contato com os inquilinos)
E quando o inquilino sai pra viajar e não voltou em três meses. Não deu nenhuma satisfação. Então esperei por três meses e desculpei a casa.
Caro Edson,
seu caso é exatamente igual a todos os outros abaixo. O modo jurídico e legal para extinguir o contrato e reaver a posse do imóvel é a ação de despejo. Qualquer outra medida pode ter consequências para o locador, inclusive penais.
Grande abraço,
Cara Vanessa,
seu caso é exatamente igual a todos os outros abaixo e a resposta também será a mesma. O modo jurídico e legal para extinguir o contrato e reaver a posse do imóvel é a ação de despejo. Qualquer outra medida pode ter consequências para o locador, inclusive penais.
Grande abraço,
Aluguei uma casa para uma firma abrigar seus funcionários.O contrato era de 1 ano e não foi feita prorrogacao, mas a firma permaneceu no imóvel por 4 anos.Nunca cumpriu a Contrato com relação a data de pagamento, e esse desci,primento acabou por gerar a falta de pagamento de 9 meses de aluguéis.Saíram devendo,posso cobrar e
na justiça? Obrigada.
Amigo aluguei um imóvel e a pessoa saiu da casa sem me avisar fiquei sabendo pela vizinha que ela tinha si mudado a uns 20 dias…Fui questionar com o locatário e ele me disse que pagaria o aluguel e nao me pagou e o contrato vence no começo de dezembro tentei contato para cobrar aluguel mais nao tive respostas mais…As contas de água e luz tbm não foram pagas…..Eu entrei na casa para ver a situaçao e nao tem mais nada la, a nao ser um monte de sujeira e lixo ….. o que devo fazer? obg
Boa tarde,um amigo do meu esposo, convidou para vir morar no apartamento,ele quem havia locado o ap, ele havia pago dois meses de aluguel, ele foi embora, acabamos vindo com mudança e tudo mais, o dono do imóvel solicitou nossos documentos para fazer um novo contrato, o mesmo foi feito, agora o cara retornou é quer que pagarmos a ele, pois irá entrar com ação e etc, como fica, lembrando que meu esposo quando chegou logo no mês que o mesmo iria sair, ainda falou para meu esposo pagar o aluguel do mês, o que devemos pagar à Ele, ou isso cabe ao dono do imóvel. Agradeço atenção
No meu caso o inquilino está me devendo o aluguel do mês vigente que vence dia 10 de cada mês, e com 5 dias (no contrato) faria o protesto do nome do mesmo.
Porém todo mês ele atrasa o pagamento e nunca fiz o protesto, perco os meus direitos por causa disso?
Além do atraso no aluguel, desde que se mudou (maio/2016) o mesmo não vem pagando as contas de água e luz, posso entrar com processo para desocupação do imóvel e para que o mesmo pague o aluguel e as contas vencidas?
Prezados, bom dia.
Fiz um contrato de financiamento particular de compra e venda de uma casa entre pessoa fisica.
Imóvel este que está financiado em meu nome. Fiz contrato de gaveta p o comprador, porém a 04 meses o indivíduo não paga as prestações e fui procurá-lo no imóvel o visinho informou que já faz 03 meses que ele se mudou de lá.
O fato é que o banco pode a qlqr momento colocar o bem a leilao, e até que tramite uma ação de despejo, posso perder o imóvel.
Como posso proceder?
Cara Maria Julia,
independentemente da data de pagamento ajustada e da permissão de que o pagamento fosse realizado em datas diversas, é claro que os aluguéis e encargos da locação são devidos. E devem ser cobrados. Se não houver uma maneira amigável de receber os valores, procure um advogado e adote as medidas judiciais necessárias.
Grande abraço,
Caro David,
seu caso é exatamente igual a todos os outros abaixo. O modo jurídico e legal para extinguir o contrato e reaver a posse do imóvel é a ação de despejo. Qualquer outra medida pode ter consequências para o locador, inclusive penais.
Grande abraço,
Prezada Eliseth,
pelo que entendi, o contrato com o antigo inquilino não existe mais. Não houve uma sublocação do imóvel e sim a celebração de um novo contrato diretamente com o locador/proprietário. Certo? Logo, os aluguéis são devidos ao proprietário e não ao antigo inquilino.
Para completar, provavelmente a sublocação nesse caso nem era permitida e o antigo locatário não poderia sublocar o imóvel para você.
Seja como for, você deve pagar os aluguéis a que efetivamente te alugou e com você firmou o contrato de locação.
Grande abraço,
Caro Gleber,
o seu caso, infelizmente, acaba sendo bem comum, mas muito distante do que orienta a boa técnica jurídica. Você já assumiu um risco muito grande celebrando esse contrato sem transferir ao comprador a dívida do financiamento, que permanece em seu nome. Para o banco, a venda que você realizou para terceiro não existe. O correto é informar a cessão de direitos ao banco e este, formalmente, anuir com a transferência das obrigações ao terceiro adquirente.
O grande problema é que você não vai poder se socorrer de uma ação de despejo. No seu caso, nunca houve locação. Você cedeu seus direitos sobre o imóvel ao terceiro. A relação que você tem com ele é de compra e venda e não de locação.
O modo correto de resolver juridicamente essa situação é uma ação de resolução contratual cumulada com pedido de reintegração de posse. Nessa ação, você deverá tentar a obtenção de uma medida liminar ~para imissão na posse do imóvel. De fato, isso pode levar algum tempo. E certamente vai lhe trazer prejuízos. Mas tudo isso já estava no risco que você assumiu quando resolveu celebrar o “contrato de gaveta”.
Grande abraço,
Prezada Caroline,
sempre que as obrigações não são cumpridas, a parte prejudicada pode se socorrer do Poder judiciário. Se o seu inquilino está inadimplente, você poderá cobrá-lo.
Com relação à permissão de que o pagamento seja realizado em dias diferentes, é preciso atenção. Se já faz algum tempo que os atrasos acontecem e você sempre foi permissiva, analise se isso já pode ser reconhecido como uma situação habitual. Se, por exemplo, há dois anos o pagamento é realizado mensalmente no dia 15 e você nunca reclamou, talvez agora não consiga exigir o pagamento no dia 10. É preciso examinar o caso mais detalhadamente.
De toda forma, notifique o locatário e deixe bem claro que, a partir de agora, exigirá o cumprimento exato dos termos do contrato, como datas para pagamento, valores, etc. No mês seguinte, passe a adotar as providências cabíveis.
Grande abraço,
O que eu faço quando o inquilino saiu da casa e me avisou no mesmo dia, sem tirar totalmente os moveis que ficaram na casa uma semana, o inquilino ñ tem mês adiantado, não que fazer reparar e fazer oque está estipulado no contrato, que o mesmo leu, concordou e assinou o contrato. O que eu faço busco um advogado, porque já tentei entra em um acordo e a pessoa me ignora.
Um casal com união estável alugou um apartamento em nome do homem. Passado algum tempo, se desentenderam e o cônjuge varão saiu de casa e entrou na justiça pedindo primeiramente a desocupação do imóvel pela ex companheira. A pergunta: se a ex companheira, citada que foi, não sair do imóvel, como proceder ?
Cara Suelen,
o locatário deverá pagar aluguel e demais despesas até o dia em que desocupar o imóvel. Ainda será preciso verificar se ele está sujeito a multa ou ao pagamento de aluguel por mais 30 dias contados da data em que ele manifestou a intenção de desocupar o imóvel.
Não havendo como chegar a um ajuste amigável, a saída é buscar o Poder Judiciário para exigir o pagamento do devedor.
Grande abraço,
Caro Lourenço,
com o objetivo de proteger o lar e o ambiente familiar, a Lei de Locação já prevê que, “em casos de separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da união estável, a locação residencial prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel”. Logo, esse locatário que deixou o imóvel não terá sequer legitimidade para formular este pedido em uma ação judicial porque ele já não faz mais parte do contrato de locação.
Claro que esta situação, com a “alteração na figura dos locatários”, deve ser informada ao locador e aos eventuais fiadores.
Se você está na condição de locador, sua locação prosseguirá em nome apenas da atual ocupante do imóvel, que fica subrogada na qualidade de locatária.
Grande abraço,
Gostaria que me esclarecesse ,o inquilino saiu do imóvel devendo o aluguel e condomínio e deixou o apartamento levando o chuveiro , controle do portão e todo sujo como proceder? não consigo contato com ele mais.
Tenho um imóvel o qual o locatário ficou por trés meses e simplesmente abandonou deixando de pagar a multa e o aluguel proporcional.Nesse tempo, o locatário descumpriu 03 cláusulas objeto de quebra de contrato. Pergunto: Existe algum documento onde eu possa acatar a assinatura do locatário o qual o mesmo faz a desocupação do imóvel com a entrega das chaves.
Cara Janaina,
o modo jurídico correto para resolver esse problema é a ação de despejo, onde você deverá postular a extinção do contrato de locação, a sua imissão na posse do imóvel, a cobrança de valores não pagos pelo inquilino e a indenização por eventuais danos causados ao imóvel.
Grande abraço,
Caro Osmar,
se o locatário estiver de acordo, assinem um termo de entrega de chaves. Nesse documento, vocês poderão ajustar o que for necessário, desde a desocupação do imóvel, até o reconhecimento de dívida ou outras pendências (indenização por danos ao imóvel, por exemplo). De todo modo, se o locatário se opuser a reconhecer a existência de débitos ou outras obrigações, o Termo de Entrega de Chaves pode se limitar à devolução do imóvel. Nesse caso, deixe claro que o documento se limita à extinção do contrato de locação e entrega das chaves.
Se possível, realizem juntos a vistoria do imóvel para constatar eventuais danos ao imóvel também.
Caso não haja acordo, a solução é a ação de despejo.
Grande abraço,
Aluguei um imóvel com um contrato de 30 meses. Usei 12 meses e quero rescindir o contrato, estou disposto a pagar a multa do contrato, que é referente a 2 meses.
O proprietário disse que não vai receber as chaves, e que tenho que ficar no imóvel até o fim do contrato.
Posso deixar as chaves na portaria?
Da parte dele não tem acordo. O que posso fazer?
Caro Adriano,
a Lei de Locação permite que o locatário, parte presumidamente mais fraca na locação, denuncie o contrato de locação em qualquer tempo. Denúncia pressupõe manifestação de apenas uma das partes e submissão da outra. Não é necessária uma aceitação da outra parte.
Isso quer dizer que é sim um direito seu de denunciar a locação, ficando sujeito às penalidades contratuais, como você mesmo alertou.
Ao que parece, não há justo motivo para a recusa do locador em receber as chaves. A solução, infelizmente, parece ser judicial mesmo.
Há uma medida judicial específica para que seja reconhecida a devolução do imóvel e a injustificada recusa do locador: a ação de consignação de chaves. Pede-se ao juiz autorização para que as chaves sejam depositadas em juízo e, nessa ação, é preciso provar a recusa injustificada do locador. Por isso, faça provas nesse sentido desde já para instruir uma possível ação.
Grande abraço,
Bom dia, minha sogra está com um problema. O inquilino dela nao pagava ha 6 meses, ela pediu a imobiliaria pra entrar com acao de despejo, porem, quando souberam da acao,em Julho, sairam do imovel antes de receberem a intimacao de despejo e ate hoje nao pagaram os alugueis atrasados e nem devolveram as chaves. Minha sogra ja pediu um oficial pra abrir o apartamento desde Novembro e ate agora nada. Ela esta querendo abrir o imovel pois devido ao carater dos inquilinos, sabemos que nao irao pagar e nem devolver as chaves e com isso ela esta perdendo dinheiro pois teve que pagar honorarios advocaticios, pagar custas do processo de despejo, esta sem poder alugar o imovel e nada e resolvido. Nao sabemos se a culpa e so da justica ou se a imibiliaria tbm esta sendo lenta. O que ela pode fazer ? Obrigada.
Prezado Fábio.
No meu caso, o inquilino desocupou o imóvel e deixou as contas de gás (que é encanado) sem pagar. A conta está no nome dele e a empresa que fornece o gás está ameaçando cortar o fornecimento. Porém, já há um novo inquilino morando no imóvel que nada tem a ver com os atrasos.
E agora, eu devo pagar essas contas atrasadas para a empresa não cortar o gás do novo inquilino?
Obrigado desde já.
aluguei um imóvel p.1 pessoa só desquitada ,em 10 meses ela abandonou o imóvel colocou pessoas q. se dizem parentes sem a minha autorização ,deixou de pagar conta de água desse mes ,o último aluguel q. recebi foi no mes de outubro ,as pessoas q. estão dentro do imóvel q. se dizem parentes alegam ñ pagar pq a locatária deu como a caução 3 meses adiantado ,e eu fiz o contrato constando q. eu estou vendendo o imóvel e fiz o direito de preferencia ela assinou só q. os invasores ñ abrem a porta p. eu mostrar o imóvel,o q. devo fazer eu posso fazer um b.o por sublocação ,eu ñ sei p.onde a inquilina se mudou dizem q. foi p. outro estado,por favor me oriente ,grata .
Aluguei meu imóvel no dia 24/11 só que o inquilino não pagou o depósito caução de 2 meses ao entrar. Pediu se poderia pagar no dia 6/12 que seria o dia que ele receberia dá igreja ao qual ele se diz ser bispo, deixei porém ele não pagou na data combinada, fiz várias cobranças e mesmo assim ele ignorou e nao pagou, nao atendia meus telefonemas. No dia 24/12 durante a madrugada ele abandonou meu imóvel e levou as chaves. O contrato que fiz. Ele enviou documento de uma mulher que ele disse que era esposa dele, exiji documentação dele porém ele não enviou.Devido a atitude do inquilino consegui constatar que a documentacao era era inválida.falsa. O que faço?
O documento dá mulher que ele dizia ser esposa, ao fazer a verificação de crédito constatei que a numeração era inválida. O tal bispo é muito debochado, mando msg para ele no whatsapp, ele visualizar e quando responde diz que ta muito ocupado e não pode falar. Meu imóvel é em Recife e moro no Rio de Janeiro. Ele pediu para um conhecido entrar em contato comigo que se passou por advogado dele e disse que ele ele que iria cuidar de tudo, mas na verdade foi para gamhar tempo, pois na mesma semana ele ele abandonou a residência.o tal advogado sumiu também. Me diga como proceder, qual a orientação deve seguir para ser indenizado pelo bispo caloteiro? Pelo Facebook dele obtive a informação de que ele se encontra em Brasília, através do vídeo que ele postou.Minha esposa se estressou muito com o inquilino, ficou até com depressão, pois o dinheiro do aluguel nos fez ficar individados, pois o aluguel da casa é a única renda que temos no momento. Por favor nos dê uma orientação, pois estamos sem saber o que fazer. Agradeço a ajuda que puder nos dar.
Cara Gisele,
presumindo-se que todos estão agindo de boa-fé, as medidas adotadas estão corretas. Infelizmente, algumas vezes ficamos reféns da grande quantidade de trabalho dos Tribunais. Mas o correto é mesmo aguardar que o oficial de justiça cumpra o mandado de constatação e imissão de posse. Independentemente do abandono do imóvel, o inquilino ficará responsável pelo pagamento dos aluguéis e de todos os encargos até que o oficial de justiça cumpra essa medida.
Grande abraço,
Caro Daniel,
se a conta está em nome do locatário, o débito é dele, não do imóvel. Salvo se houver sucessão comercial, o débito pretérito é do antigo possuidor (até a desocupação). Todavia, como forma de intimidar e forçar o pagamento dos débitos, as concessionárias utilizam-se de meios coercitivos como este.
Se necessário, cabe o ajuizamento de ação declaratória de inexistência de débito cumulada com pedido de obrigação de fazer (para transferência da titularidade), pois o débito é de obrigação de natureza pessoal e não da chamada “obrigação proter rem”.
Grande abraço,
Cara Mercedes,
pelas breves informações, há um claro descumprimento de obrigações contratuais. Se não há pagamento dos encargos, há descumprimento; se houve sublocação, também há descumprimento; se o contrato prevê a possibilidade de visitas ao imóvel para venda a terceiros e o inquilino se nega a permitir as visitas, também há descumprimento.
Enfim, descumprido o contrato, é possível é possível o despejo, além da cobrança de multa, perdas e danos e demais encargos em face do locatário.
Grande abraço,
Caro Rodrigo,
ao que parece, não há solução extrajudicial para o seu caso. Sendo assim, caberia a ação de despejo cumulada com cobrança de débitos, multas, perdas e danos e indenização por danos morais.
Não é muito usual pedir indenização por danos morais em ações deste tipo. Mas se houve dano de ordem moral, não vejo problema em cumular esse pedido também.
Nessa ação, seria necessário demonstrar todos os prejuízos patrimoniais causados pela inadimplência do locatário (que originaram suas dívidas, por exemplo), como multa e juros que terá de pagar pelo atraso no pagamento de prestações, e pedir indenização por todos esses prejuízos.
Grande abraço,
PROBLEMA GRANDE
Olá, minha casa esta alugada para uma empresa até 01 de abril de 2017. Acontece que o locatário pagou o aluguel referente novembro/2016 e dia 07/12/2016 abandonou o imóvel com vários pertences dele e só me informou via whatsapp. Desde esse dia ninguÉm mais que eu saiba sabe do paradeiro dos mesmos. Enviei um whatsupp e vários emails pedindo para que eu pudesse mandar um distrato de aluguel sendo que eu ficaria com todos os pertences como forma de pagamento do aluguel e multa rescisória, porém não tenho tido sucesso. Já tenho uma outra pessoa interessada em alugar o imóvel.
Qual seria o melhor procedimento de minha parte a ser feito caso não consiga mais contato com o locatário e também como destinar os pertences para alugar novamente?
Caro José Donizete,
infelizmente, a solução jurídica para o seu problema é inevitavelmente a ação de despejo, com pedido liminar de imissão de posse. Esse contexto deve ser relatado ao juiz, que possivelmente designará um oficial de justiça para constatar o abandono do imóvel pelo locatário. Você terá um problema a mais, que é a existência de pertences do locatário no imóvel. Esse fato deve ser muito bem apresentado ao juiz, talvez acompanhado das mensagens trocadas pelo whatsapp, para demonstrar que, mesmo tendo deixado pertences no imóvel, o locatário o abandonou. Caso contrário, pode ter dificuldades em obter a liminar. O desconhecimento do paradeiro do locatário não impede o ajuizamento da ação de despejo, que dispõe de meios para localizá-lo e citá-lo, mesmo que por edital.
Grande abraço,
Boa tarde !! sou proprietário de um imóvel e fiz um contrato de locação com um inquilino de 12 meses, no terceiro mês, ele alegou que não tinha mais condições de pagar o aluguel, disse que estava deixando as chaves do imóvel com o sindico e realizou sua mudança, para minha surpresa, quando fui pegar as chaves, constatei que o inquilino não pagou nenhuma conta de água ou energia, durante o período que esteve no imóvel, além de danificar o imóvel!! queria saber qual o nome da ação que deveria entrar para cobrar a quebra de contrato, a energia e água, além dos danos !!!