Alguns temas relacionados à locação provocam muitas dúvidas. Uma situação corriqueira e que nos traz freqüentes questionamentos se relaciona ao abandono do imóvel locado.
Afinal, o que acontece quando o locatário simplesmente abandona o imóvel? Os menos acostumados com os procedimentos jurídicos poderiam, em uma primeira impressão, acreditar que a locação estaria desfeita. Mas não é assim que acontece, ao contrário do que os mais leigos possam imaginar.
E por um motivo muito simples: quando o imóvel é alugado, o locatário pode usá-lo como preferir (claro, dentro dos limites ajustados com o locador). Porque, independente da forma de utilização, a contraprestação do locatário é justamente o pagamento dos aluguéis e os demais encargos. Não é a utilização que determina a continuidade da vigência do contrato de locação. O locatário poderia, inclusive, deixá-lo vazio, desde que não desrespeitasse as cláusulas contratuais (a discussão aqui pode tomar contornos mais teóricos sobre esta possibilidade, função social, etc, que não é o objeto deste comentário).
Não é demais destacar que a rescisão do contrato de locação é uma coisa e a retomada do imóvel é outra. Primeiro, deve haver o “encerramento” do contrato (por distrato ou rescisão, por exemplo), sendo a retomada do imóvel uma de suas consequências. O imóvel não estará à disposição do locador até que haja a rescisão do contrato de locação. Até lá, permanecerão válidas todas as disposições contratuais ajustadas entre locador e locatário.
Para ficar mais claro, precisamos retomar, superficialmente, alguns conceitos um pouco mais teóricos sobre a locação.
Com a celebração do contrato de locação ocorre o que se denomina de “desdobramento da posse” sobre o imóvel. O proprietário entrega ao locatário a chamada “posse direta” sobre o imóvel. O locatário é quem passa a ter uma relação imediata com o imóvel, podendo usá-lo e gozá-lo diretamente. Ao proprietário restará a “posse indireta” do bem, pois, apesar de ceder o imóvel ao locatário, continua como seu proprietário. Ele guarda para si alguns direitos de proprietário, mas deixa de ter o contato direto com a coisa. Deixa de poder usar o imóvel quando desejar.
E o mero abandono do imóvel não devolve a posse direta ao locador, que também não pode simplesmente entrar no imóvel enquanto perdurar o contrato de locação, ainda que o imóvel esteja vazio.
Pois bem, uma das obrigações atribuídas pela lei ao locador (art. 22, da Lei 8.245/91) é justamente “garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado”. Ou seja, a “posse direta” deve ser garantida ao locatário, por imposição legal, ainda que não haja qualquer previsão específica no contrato.
Isso significa dizer que a utilização pacífica do imóvel locado é um direito do locatário e um dever do locador. Qualquer ato que possa prejudicar o uso pacífico do imóvel (tecnicamente denominados de ameaça, turbação e esbulho, dependendo do grau de interferência), mesmo que perpetrado pelo próprio locador, autorizará o locatário a se defender utilizando os chamados interditos possessórios (ações de reintegração ou manutenção de posse, dependendo do ato de turbação). Qualquer destes atos representa, na realidade, verdadeiro descumprimento do contrato e autoriza o locatário a adotar as medidas necessárias para que a utilização do imóvel locado volte a ser pacífica.
Mesmo sendo o proprietário do imóvel, o locador pode virar réu em uma ação de reintegração de posse, movida pelo locatário, caso “retome” o imóvel sem a sua devida devolução por parte do locatário.
Resumidamente, o mero abandono do imóvel por parte do locatário não enseja, por si só, a rescisão do contrato de locação.
E nenhuma das partes pode justificar a rescisão pelo abandono para se beneficiar. O locador não pode “retomar” a posse direta, sob pena de caracterizar esbulho, nem o locatário pode se furtar ao pagamento dos alugueres e demais encargos unicamente por ter abandonado o imóvel.
Ou seja, o locador deve continuar respeitando a posse direta do locatário e pode continuar exigindo o pagamento dos alugueres até o término da locação e a formal entrega do imóvel. O locatário pode continuar exigindo o respeito à posse recebida e deve continuar pagando os encargos assumidos.
Essa situação deverá permanecer, como afirmado, até o “encerramento” da locação e a formal entrega do imóvel pelo locatário, em observação às formas legais, que serão objeto de outro comentário.
Mas e se o locatário pára de pagar?
Cara Franciele,
a inadimplência não enseja a resolução automática do contrato de locação. A soma dos dois fatores (inadimplência e abandono), também não. Tecnicamente, primeiro deve-se resolver a locação para, aí sim, haver o direito à retomada da posse do imóvel. Esta, claro, é a teoria. Na prática, precisamos analisar as possibilidades e as consequências para orientar nosso cliente da melhor forma possível. Em alguns casos, pode ser interessante correr alguns riscos (como a retomada antecipada do imóvel abandonado), na busca daquilo que melhor atenderá o interesse da parte.
Além dos pontos mencionados no post, a retomada do imóvel locado sem os devidos cuidados pode até mesmo prejudicar eventual direito do locador ao ressarcimento pelos danos causados ao imóvel pelo locatário. Como provar que os danos foram causados pelo locatário, e que eles já estavam ali antes do locador retomar a posse do imóvel? Quando há imissão com o acompanhamento de oficial de justiça, por exemplo, fica devidamente documentado o estado do imóvel. Caso isso não ocorra, poderá surgir discussão se os danos surgiram antes ou depois da retomada. São questões a serem analisadas caso a caso.
Um grande abraço,
Tenho um caso em que o Locatário simplesmente abandonou o imóvel. Neste caso, o Locatário não paga os alugueis há cerca de 4 meses e já foi constatado que não vem pagamento a luz; o imóvel está sem luz. Atualmente não se consegue contato via telefone com o Locatário, ele simplesmente desapareceu, deixando os móveis no imóvel, objeto do Contrato de Locação. No mais, até a porta está aberta, somente protegida pela grade; neste caso, o imóvel trata-se de um apartamento. Caberia aqui uma Ação de Reintegração de Posse ou Imissão na Posse? Há diferença? Att.
Cara Giulia,
o modo de retomar o imóvel locado é sempre a ação judicial de despejo, como expressamente determina o disposto no artigo 5º, da Lei 8.245/91 (“Art. 5º Seja qual for o fundamento do término da locação, a ação do locador para reaver o imóvel é a de despejo“). No seu caso, a retomada seria por denúncia cheia, ou seja, despejo por falta de pagamento.
Há uma série de questões que devem ser verificadas para que possamos afirmar qual a melhor solução para o seu caso e algumas delas estarão no próprio contrato de locação. Isso porque, dependendo da situação (se há garantia, se e quando terminou o prazo da locação, etc), pode ser que seja possível requerer a liminar para o despejo com fundamento no artigo 59, parágrafo 1º, da Lei de Locação. Neste caso, não há discussão. Presentes os requisitos (há a previsão de caução também), a liminar é mais facilmente obtida.
De toda forma, tendo-se em vista o abandono do imóvel, a situação narrada sobre a energia elétrica e a porta aberta, entendo possível que, uma vez demonstrada esta situação ao magistrado, seja possível obter a imissão na posse do imóvel liminarmente. Tudo vai depender de como se apresenta o pedido ao juiz.
Mas você terá outro problema. Uma vez deferida a retomada do imóvel, os móveis que ali estiverem deverão ser guardados para que sejam oportunamente devolvidos ao locatário. E você ficará como depositária desses bens, devendo guardá-los com o cuidado que teria como se estes fossem seus para que, no momento certo, apresente-os novamente ao juiz. Muitas vezes, os móveis são levados para depósitos pagos e a responsabilidade pelos custos fica inicialmente com o locador, o que pode ser uma dificuldade a mais para o locador.
Já sobre o questionamento envolvendo reintegração de posse e imissão, sim há diferença entre as medidas, embora em ambos os casos se busque a “entrada na posse” de um determinado bem. Na verdade, são classificações técnicas, que diferenciam a situação daquele que foi injustamente tirado da posse de um bem e aquele que nunca esteve na posse do bem. Mas isso pode ser melhor explorado em um post futuro.
Um grande abraço,
Cara Fernanda,
a situação não é tão simples assim. As cláusulas de um contrato devem seguir alguns parâmetros e nem tudo pode ser pactuado livremente. Pelo que pude entender, estas cláusulas que você mencionou são nulas, ou seja, não têm aplicação. Ainda que claras e expressas estas condições no contrato. Não é porque o contrato prevê que o locador pode retomar o imóvel por força própria e “tomar para ele bens para saldar o débito” que o locador passa a ter este direito. Esta é uma disposição abusiva e não pode ser considerada.
Como exaustivamente afirmamos, a ação de despejo é o meio jurídico para a solução deste problema. É nesta ação que se resolve o contrato de locação, retoma-se a posse do imóvel e se cobra o débito do locatário. Agir por conta própria não é o meio adequado e pode trazer consequências. Penais, inclusive.
Pegar um bem que não é seu, de dentro de um imóvel alugado, pode representar crime de furto e trazer implicações penais. Por isso, cuidado.
Procure um advogado com urgência.
Grande abraço,
Olha eu tenho um irmão, que ele tem um imovel, alugou para uma pessoa a uns 9 meses a pessoa pagou 7 ou 8 desses alugueis adiantados e no ultimo mes nao pagou disse que iria pagar 2 meses de uma so vez ela deu metade de um aluguel ficou faltando o outro, ela nao pagava os condominios desde dezembro e nem a luz do apartamneto mais nao foi cortada a energia essa menina nunca deixou de manter contato com meu irmão mais ai esse final de mes ele resolveu ler o contrato e la tem uma clausula que diz, que ele pode fazer a imissão de posse sem a prescisao de acao judicial nem nada, e que ele pode tomar para ele bens para saudar o debito , bem meu irmão entrou no apartamento enquanto a moça estava no trabalho e trocou a fechadura, mecheu nas coisas dela pra descobrir informaçoes como endereço antigo, ele entrou em contato com ela e disse que havia entrado no apartamento e trocado as chaves pediu que ela fosse buscar as coisas dela pois ele tinha que alugar a outra pessoa, a moca disse que iria buscar na proxima semana, mais ai meu irmão nao quis espera e entao entrou novamente no apartamento e ele mesmo pegou as coisas da moca e colocou em sacolas plasticas e umas caixas de papelao deixando assim na porta de entrada do imovel para que ela pegasse, ele levou pra casa a tv dela e tambem a nota fiscal da tv e tambem ficou com a cama, so que ele nao informou nada pra moça simplesmente pegou! Queria saber se ela pode fazer alguma coisa contra meu irmão, ele ficou preocupado por ter feito tudo assim?? Obrigada
O segunda mes de inadiplencia completaria agora no dia 10 de agosto
Cara Rita,
a meio jurídico para se retomar qualquer imóvel alugado é a ação de despejo. Ao que parece, há mais de um fundamento para a sua ação de despejo: a inadimplência, a falta de garantia locatícia (caução), o problema com a luz, etc. Todos representam infrações contratuais e cada um destes fatos é um motivo diferente para justificar a ação de despejo.
O fato de o imóvel estar vazio não a autoriza a retomar a posse do imóvel, como relatamos no post. Juridicamente, a ação de despejo é necessária porque o contrato de locação ainda está vigente. Mas é claro que, uma vez constatada a desocupação do imóvel, a sua imissão na posse poderá ser realizada por uma decisão que antecipe os efeitos da sentença da ação de despejo (popularmente conhecida como “liminar”).
Grande abraço,
Boa tarde, tenho uma sala comercial alugada onde foi pago 1 mês de caução e já fazem dois meses que não pagam. Descobri que fizeram um gato na luz, nunca foi ligada a luz de forma correta, ou seja, dentro da lei, com relógio da CEEE. O locatário possui 3 telefones e todos estão 24hrs desligados. Fazem mais ou menos 30 dias que ninguém aparece na sala. Como devo proceder dentro a lei para retomar a sala por favor.
Olá, bom dia.
Poderia tirar uma dúvida? No meu caso, fiz um adendo no contrato que a rescisão se daria em 30/07, onde a locatária deveria me entregar o apartamento conforme no contrato.
Acontece que ela não me procurou, não devolveu as chaves, nem nada.
Não consigo nem contato com ela.
Não sei quando a mesma desocupou o imóvel.
Havendo este adendo no ctt, posso já reaver da posse do imóvel certo?
Agora, para cobrá-la da entrega das chaves e da pintura etc, entro com uma ação de obrigação de fazer?
Obrigada.
Cara Flavia,
aparentemente, o seu contrato de locação se extinguiu. Se o prazo ajustado para sua vigência já transcorreu e o imóvel foi desocupado, a locação acabou. Ao que parece, não houve a prorrogação do contrato e ele não está vigendo por prazo indeterminado.
O seu problema ficará por conta do recebimento do aluguéis atrasados. Será necessário ajuizar uma ação para cobrar estes aluguéis. E, na ação, será preciso encontrar o locatário, vencer a ação e, ao final, encontrar bens desse locatário.
Grande abraço,
Olá Dr Fábio, aluguei um imóvel para uma pessoa, por prazo de um ano, mas com 2 meses de locação a pessoa desapareceu, o contrato terminou em janeiro desse ano. Descobri que o cara era foragido da policia. O que devo fazer?
Obrigada pela ajuda.
Se a locatária tiver um bom advogado, esta poderá exigira indenização caso tenha um contrato vigente.
Ola, tenho um caso de uma inquilina que deixou a chave na portaria e foi embora para outro estado, ela estava com problemas psicológicos e temos informações vagas que ela não esta reconhecendo as pessoas e que anda pelas ruas do rio de janeiro.É uma senhora de 68 anos. Ela deixou no apartamento algumas malas e poucos moveis. Como proceder? O aluguel esta atrasado.
Cara Cilene,
como já afirmamos, o modo jurídico adequado para a retomada do imóvel locado é a ação de despejo. E quando há objetos dentro do imóvel, eles devem ser removidos e entregues aos cuidados de um depositário nomeado no processo.
É preciso analisar o seu caso com calma para entender se houve a devolução das chaves do imóvel, se a conduta da locatária representa seu interesse em devolver a posse do imóvel, etc.
Somente assim seria possível estudar a melhor alternativa para este caso.
Grande abraço,
Cara Sandra,
o que você não pode fazer é usar suas próprias forças para “invadir” o imóvel. Neste caso, o imóvel foi devolvido. A posse foi devolvida pelo locatário por vontade própria. Inclusive, a entrega das chaves simboliza a devolução da posse do imóvel.
Aparentemente, você pode pegar as chaves do imóvel e entrar em sua posse tranquilamente (não temos acesso a mais informações e esta “opinião” se refere ao seu relato. Não é um parecer jurídico).
Apenas tome o cuidado de estar acompanhada de uma testemunha e fazer uma vistoria no imóvel, tirando fotos do imóvel. Se possível, deixe aparecer nas fotos um jornal do dia da vistoria.
Um grande abraço,
Boa tarde,
Sou proprietario de uma casa a qual já solicitei por escrito e no prazo minimo de 30 dias , como está no contrato, que o imovel seja desocupado dia 02 de março de 2015. Porém o locatario diz que vai desocupar o imovel já amanha dia 31 de janeiro de 2015) , desprezando o prazo minimo, porque quer receber o dinheiro referente a este mes de fevereiro que irá ser descontado da caução dada como garantia. Seguindo as clausula do contrato falei que sera descontado da caução tanto o aluguel de janeiro em atraso como o aluguel de fevereiro que é quando corre o prazo pra rescisão do contrato. O inquilino disse que vai abandonar a casa , deixar as chaves na porta e deixar as portas abertas. Posso perfeitamente espera até dia 02/03 pra entrar na casa, mas estou receosa em deixar a casa nesse estado, com portas abertas e chaves expostas, ainda mais que a casa possui arcondicionado em dois comodos. Pedir judicialmente pode demorar muito, e nem sei se vale a pena, pois já que a rescisão será já em Março. Que posso fazer pra preservar meu patrimonio, pois a casa já está vazia e abertal. Queria evitar de ter um prejuizo , pois mesmo tendo o direito de acionar o locatario por esses prejuizos, sabemos que isso demanda dinheiro e tempo, e ainda mais contra uma pessoa que não tem como pagar, e vai sobrar tudo só pra mim.
Bom dia,
Eu tenho um apartamento alugado e a inquilina abandonou ele com móveis dentro. Fiz um contrato intermediado pela imobiliária onde minha segurança era o adiantamento de 3 meses de aluguel. Bom, a inquilina atrasou mais de quatro meses de aluguel e a imobiliaria nada fez para cobra-la sendo sempre eu tendo que ficar entrando em contato com a imobiliaria. Todas as correspondecias que fossem entregues no endereço aglugado deveriam ser entregues para a imobiliaria para que a mesma me remetesse. Acontece que foi entregue um talão de cheques sem pedirmos ao banco no endereço que alugo e a inquilina pegou esse talão de cheques e não sei se entregou para imobiliaria ou se ficou com a mesma, o que sei é que foi utilizado todo talão. Com as provas de quem retirou esse talão na portaria mais do uso indevido do mesmo, agilizaria a reintegração do meu apartamento? A imobiliária não deveria ser responsabilizada também por má administração visto que sempre tinha de ficar alertando eles (tenho todo histórico das conversas)?
Caro Emerson,
A situação narrada é muito grave e passível de medidas judiciais tanto na esfera cível quanto na esfera penal (principalmente). Dependendo do caso, o banco também seria responsável pelos danos causados.
Para o despejo do inquilino, basta a comprovação de inadimplência. No seu caso, fica até mais fácil obter uma ordem liminar de despejo em razão de a garantia (o depósito de 03 meses de aluguel) já ter se esgotado. Como não há garantia, o despejo liminar é possível (antes mesmo da sentença).
O abandono do imóvel também deve ser levado ao conhecimento do juiz, para compor o cenário da locação. Mas, o mais importante é demonstrar a inadimplência e a ausência da garantia.
Em um primeiro momento, o uso do talão de cheques não seria causa para o despejo. Porém, somados todos os fatos narrados, seria até possível pensar em uma quebra da confiança entre as partes, que pudesse justificar a resolução do contrato de locação. Mas dependeria da construção mais elaborada de uma estratégia processual que se apoiasse em todos estes elementos.
Um grande abraço,
Minha inquilina, saiu do imóvel,devendo 4 meses de aluguel, perdoe-lhe a dpivida no entanto, mandou sua filha de 16 anos entregar as chaves, se recusa a dar seu novo endereço e não atende ao telefone. Não mais está trabalhando no local que trabalhava e não assinou a entrega das chaves. O imóvel está vazio, mas como fazer sem a assinatura dela na rescisão do contrato? Por favor me oriente.
Cara Angela,
se houve a entrega das chaves, o contrato de locação está resolvido (encerrado). A assinatura de um documento serve apenas para provar esta situação. Se há meios para provar a entrega das chaves (testemunhas ou troca de e-mails, por exemplo), a retomada da posse já ocorreu. Falta, apenas, entrar no imóvel.
O grande problema reside no fato de as chaves terem sido entregues por uma pessoa menor de idade, o que poderia trazer discussões sobre a validade daquele ato (se ela tem poderes para tanto, capacidade civil para praticar o ato, etc).
O recebimento das chaves não implica, necessariamente, no perdão da dívida que, normalmente, ainda pode ser cobrada mesmo com a desocupação do imóvel. No seu caso, pode ser que não seja mais possível a cobrança se você já manifestou este perdão à locatária.
De toda forma, sempre que não houver manifestação do locatário de que não pretende manter a locação, a medida cabível é a ação de despejo, com a qual o locador obterá a resolução do contrato de locação e a retomada da posse do imóvel.
Um grande abraço,
Na verdade, eu não lhe disse que a dívida estava perdoada. O que ocorreu foi o seguinte. Quando a dívida se acumulou em 3 meses e 15 dias eu lhe mandei a notificação extra judicial, comunicando-lhe a cobrança em determinado prazo.(72 horas). Em 24 horas após o recebimento ela me telefonou dizendo estar desocupando o imóvel e que me entregaria as chaves assim que desse. Passaram-se uma semana e cobrei a entrega das chaves. Quando ela me trouxe fomos fazer a vistoria do imóvel que se encontrava alem de em péssimo estado com muitos entulhos no quintal. Disse-lhe para ao menos tirar os entulhos do quintal e me entregasse as chaves, assim a liberaria dos reparos devidos no imóvel
. Passaram-se cinco dias e os entulhos não foram retirados, pedi-lhe novamente que viesse me entregar as chaves e assinasse o comprovante de entrega das chaves e rescisão do contratoque eu mesma retiraria os entulhos, foi então que ela mandou sua filha de 16 anos trazer as chaves. Receosa de que esse lenga-lenga-lenga fosse se prolongar eu fiquei com as chaves e pedi que viesse assinar os documentos. Foi então que ela não mais atendeu ao telefone, saiu do emprego e não passou o novo endereço. Fui informada que sem a assinatura dela eu não tinha direito de entrar no imóvel, caso o fizesse estaria invadindo, mesmo pq o contrato só termina em novembro de 2016.
Isso é realmente verdade? Corro algum risco? Posso processa-la por dívida mesmo sem o endereço dela?
Caro Silvano,
pelo que entendi, há mais de um fundamento para o despejo. A falta de caução é um fundamento; o descumprimento das cláusulas acessórias, como a transferência da titularidade das contas é outro, etc. Estes já deveriam constar da petição inicial da ação de despejo para fundamentar o pedido da ação.
O juiz deve ser informado o quanto antes sobre a desocupação do imóvel. Apresente nos autos a declaração do zelador ou de outros funcionários do edifício. Requeira a expedição de um mandado de constatação. Constatado pelo oficial de justiça que o imóvel está desocupado, é plenamente possível conseguir a imissão na posse do imóvel como tutela antecipada (“liminar”).
Com relação à administradora, é possível a responsabilização da empresa caso esta tenha se distanciado das orientações dadas pelo sr. Já falamos sobre a responsabilidade da administradora de imóveis (imobiliária) que não segue as diretrizes do proprietário. No video que disponibilizamos aqui no blog relatamos um caso em que a imobiliária foi condenada a indenizar o proprietário porque alugou o seu imóvel sem exigir a documentação solicitada pelo proprietário. Reconhecido que a atuação da imobiliária contribuiu para a inadimplência do locatário, a imobiliária foi condenada a pagar ao locador os aluguéis inadimplidos.
Enfim, a responsabilidade da imobiliária/administradora deve ser apurada com cautela, mas é possível que a atuação dela tenha contribuído para o seu prejuízo. e o acordado era exigir uma caução de dois meses de aluguel e a imobiliária não os exigiu, é possível visualizar a responsabilidade da imobiliária ao menos para estes dois aluguéis.
No mais, para citar a locatária, terá de se valer das técnicas de localização dos réus, como pesquisas via sistema INFOJUD, BACENJUD, RENAJUD, pesquisas em empresas de telefonia, etc. Ou, até, mesmo, a citação por edital.
Grande abraço,
Ângela, Boa Noite!
Tenho um imóvel que foi alugado em dezembro.Na negociação foi solicitado deposito de dois alugueis como garantia a empresa responsável pela administração do contrato deixou a inquilina entrar no apartamento sem o deposito. Enfim a inquilina apenas pagou um aluguel e no ultimo mês entrei com um processo de despejo contra ela, no ultimo dia 20 a inquilina abandonou o imóvel.
Tenho um audiência já marcada para final do mês. Posso indicar ao juiz verbalmente sobre o abandono ? Ou apenas uma nota no processo?(Apenas tenho um e-mail do zelador informando que a inquilina efetuou a mudança porem sem registro no livro de ocorrências do condomínio)
Vale ressaltar que a inquilina não modificou a titularidade da conta de luz e meu nome foi negativado devido a isso.
Outra duvida como não tenho o atual endereço da inquilina,como fazer neste caso?Tenho como cobrar o debito da Administradora?
Desde já agradeço
Cara Tereza,
é possível pedir ao juiz que determine ao oficial de justiça e constate que o apartamento se encontra desocupado. Caso o oficial constate que o imóvel está vazio, é possível pedir a imissão na posse do imóvel, sob o argumento de que a situação trará prejuízo para ambas as partes: para o locatário, que terá sua dívida aumentada a cada dia, e para o locador, que continua sem receber. Entendo que, abandonado o imóvel e havendo a certificação pelo oficial de justiça, a melhor medida seja mesmo a imissão do locador na posse do imóvel.
Aluguei um apartamento e passou o período do contrato, depois disso começou a atrasar os pagamentos, resolvi pedir o apartamento e entrei com Ação de despejo por falta de pagamento, só que Oficial foi Notifica-ló e não o encontrou. como devo proceder se o apartamento está fechado e não consegui localizar o Inquilino, como proceder para abrir o apartamento e cobrar os alugueis..
abs.
Minha mãe aluga uma casa para uma clinica medica,a garantia é uma caução de 3 meses.Desde julho de 2013 quando alugaram, sempre pagaram os alugueis atrasados, em dezembro de 2014 me deviam R$7.200,00, nos deram $3.000 e nunca mais pagaram, usei a caução para cobrir os meses 10/11/12 de 2014.Já que o aluguel é de $1.594,00 mensais.Nunca mais pagaram nada, 6 meses de aluguel,luz, agua e IPTU de 2014 e 2015.consultei um advogado mas me pediu $2.000 pra requerer o despejo,minha mãe tem 73 anos é aposentada com um salario minimo, estamos sem condições de pagar.Pois esses alugueis eram o complemento da renda, para remedios e ela sobreviver.Não sei o que fazer para tira-los de lá e receber isso.nos oriente por favor.
Cara Leonor,
o único modo de retomar o imóvel é promovendo uma ação de despejo. Não há outro modo. Parece-me exatamente o seu caso.
Caso não tenha possibilidades financeiras para a contratação de advogado, procure atendimento na Defensoria Pública. Acredito que o primeiro atendimento deve ser agendado pelo seguinte telefone: 0800 773 4340. Acesse o site da Defensoria para maiores informações: http://www.defensoria.sp.gov.br.
Obrigada pela atenção.vou procurar a defensoria.
tenho um imovel alugado de forma verbal.ele fez benfeitorias no imovel segundo seu gosto.acho que gastou muito! e se achava no direito de não pagar aluguel e nem luz e nem nada pelo valor investido!
falei que nao era certo usar sem pagar.que ele tinha que pagar! entramos em outro acordo verbal naqual ele iria pagar 36 meses um valor fixo.soque ocorreu umvazamento na caixa daagua e deu infiltracao no local e ai ele se achou no direito de parar de pagar! ficou uns meses sem pagar e alugou em outro lugar mudou mas nao entregou as chaves deixou fechado! e não tenho mais o contato dele!
o imovel esta fechado! e com as contas atrazadas!
eu posso abrir e fazer uma chave nova! reintregar a posse! pos ele abandonou e nao pagou nem alugueis nem as contas!!
Caro Caio,
como afirmamos várias vezes, o meio jurídico adequado de retomar a posse desse imóvel é com uma ação de despejo. Para a segurança dos contratantes (tanto locador como locatário), esta é a solução que o sistema prevê. Entendo sua posição, mas não posso sugerir que arrombe a porta e apenas troque as fechaduras. Pode ser uma solução mas este não é o modo correto e você pode sofrer as consequências deste ato.
As demais questões sobre indenização pelas benfeitorias e os aluguéis atrasados também podem ser discutidas na ação de despejo.
Grande abraço,
Boa Tarde Fabio!
Tenho um duvida, aluguel um casa por 12 meses só que não tenho como pagar mais esse aluguel, meu contrato vencer dia 31 de outubro se eu sair antes do prazo tenho que pagar o restante dos meses?
Prezada Jessica,
o locador não pode retomar o imóvel antes do término do prazo contratual, a não ser por algumas restritas situações. Mas o locatário não tem essa limitação. O inquilino sempre pode devolver o imóvel, independentemente do prazo restante do contrato. Todavia, se o locatário devolve o imóvel antes do prazo, fica sujeito à penalidade. Normalmente se ajusta uma multa equivalente a três aluguéis. Mas esta multa deve ser reduzida proporcionalmente ao tempo já transcorrido do contrato.
Então, respondendo sua pergunta, não, você não deve pagar os aluguéis devidos até o final do contrato. Você será penalizada com o pagamento de uma multa.
Veja no seu contrato qual o valor dessa multa. Em seguida, faça um cálculo simples para reduzir proporcionalmente esta multa, de acordo com o tempo já transcorrido da locação.
Explico. Vejamos o exemplo de um contrato de locação residencial que tem previsão de vigência para 36 meses e uma multa de R$ 3.600,00. A cada mês essa multa deve ser reduzida na proporção de 1/36. Transcorridos 24 meses de vigência da locação, a multa devida será equivalente a R$ 1.200,00. Quando faltar 1 mês para o término da locação, essa multa será de apenas R$ 100,00 (1/36).
Grande abraço,
Olá, pode me tirar uma dúvida?
Alugamos um apartamento mas de um tempo pra cá o imóvel está infestado de ratos além de outros problemas como o encanamento por exemplo. Faltam 4 meses para o término de contrato da locação. Será que podemos abandonar o imóvel já que falamos com o propietario e nada ele fez? Não acho justo pagar a multa. O prédio não tem condomínio, é de um dono só e ele não faz dedetização. Muito obrigado.
Ilustre Dr. Fábio,
Minha dúvida diz respeito a um imóvel alugado em abril/2015, sem fiança e a locatária só honrou o primeiro mês do aluguel, tendo desaparecido, mas deixando a mobília no imóvel.
Qual seria a ação correta e se é cabível requerer tutela antecipada, para a retirada dos móveis e imissão na posse?
O fato da locatária ter desaparecido sem deixar endereço, além do seu telefone não mais estar atendendo, não demonstra ao Juízo o abandono, garantindo assim a retomada do imóvel?
Obrigado pela sua atenção.
Carlos Alberto
Prezado Fábio, boa noite.
Peço a gentileza de, se possível, me ajudar com o seguinte caso:
Sou procuradora de uma tia que mora no interior na locação de um imóvel.
Inicialmente o aluguel ocorreu sem contrato, pois a locatária mostrou-se desesperada por um local para morar e minha tia alugou o imóvel sem instrumento contratual.
Em janeiro de 2014 comparecemos ao imóvel e a partir de março de 2014 o aluguel passou a ser regido pelo contrato, com prazo de 1 ano.
No início da vigência contratual, de março a maio/2014, a inquilina estava teoricamente pagando o aluguel através de repasse a empresa de obras que fazia reforma do condomínio. Entretanto, em contato com a locatária em maio/2014, fui informada de que o responsável pela obra não recolheu os valores no período de março/abril/maio, e que o dinheiro do aluguel estaria guardado todo este tempo.
Diante do impasse, pedi à locatária que pagasse diretamente à locadora os aluguéis, para posterior solução do débito junto à empresa de reforma.
Nesse ínterim, a locatária informou que realizaria o pagamento à locadora, mas desde então inventou uma miríade de desculpas para a não realização do pagamento, estando o débito em aberto.
Em março/2015, quando venceria o contrato de locação, entrei em contato com a locatária para verificar sobre a renovação, e mais uma vez ouvi diversas escusas à uma posição, sob argumentos de que não haveria interesse na renovação, mas sem que fosse estabelecida data para desocupação
Em mais uma tentativa de cobrança dos valores atrasados e de posição sobre a renovação do contrato, fiz novo contato com a locatária em em uma quarta-feira de julho/2015, tendo sido informada, sem aviso prévio, de que o imóvel será desocupado no fim de semana.
Sem saber como faria para localizar a locatária em caso de abandono do imóvel, fiz uma notificação a ela e às fiadoras, informando sobre os valores em aberto e sobre a necessidade de quitação antes da desocupação.
Em que pese a notificação, a locatária deixou o imóvel em agosto. Havia me informado que, caso fosse da minha vontade, poderia pegar as chaves e eu, para não ficar sem acesso ao imóvel, concordei em buscá-las.
Assim, pelo que concluí dos comentários acima, o contrato de aluguel encontra-se resolvido.
Entretanto, gostaria de saber se posso ajuizar ação apenas para cobrança dos valores, bem como se esta ação se basearia na Lei do Inquilinato.
Desde já agradeço pela atenção dispensada em todos os comentários anteriores. As discussões travadas foram enriquecedoras e o tema, pelo grande apelo cotidiano, é interessante e merece estudo e atenção.
olá, o locatário não paga os alugueis, condominio e luz desde abril desse ano. Hoje saiu do imóvel sem qualquer tipo de comunicação fomos informados pelos vizinhos fomos ao imóvel e o locatário se recusou a entregar as chaves disse que somente entregaria na segunda. Podemos entrar no imóvel e fazer um termo de vistoria assinado por duas testemunhas?
Cara Taciana,
infelizmente, a única resposta jurídica que posso lhe dar é: não, não pode entrar no imóvel. O modo correto para isso é a ação de despejo, onde conseguirá uma ordem judicial para, acompanhada de um oficial de justiça, entrar no imóvel e realizar esta vistoria.
Abraço,
Cara Thábata,
juridicamente, sua situação é relativamente simples. Sim, o contrato encontra-se resolvido. A devolução das chaves e a desocupação do imóvel demonstram o claro objetivo das partes de extinguir a locação. Havendo provas neste sentido, fique tranquila.
Com relação à cobrança dos débitos, a resposta também é positiva. É possível a cobrança dos aluguéis atrasados. E é possível que, dependendo do que pretende cobrar, seja cabível até a ação de execução.
Abraço,
Boa tarde, tenho um duvida, aluguei um imovel comercial em 1999, uma area nua, a epoca 1000 m2 hoje tenho posse de 2.500,00, mas no contarato so reza 1.000m2. pergunta, posso requerer usucapiao da parte fora do contrato?
Vendi um ponto comercial,mas o meu fiador continuou no contrato,o novo dono não paga aluguel desde que comprou e fechou as portas do estabelecimento lá dentro estão seus maquinarios,ele esta enrrolando pra sair e o aluguel só aumenta o que faço?
Prezado Fábio, necessito de uma orientação. Meu pai tem um imóvel locado que funcionava como um bar a mais de 50 anos. O último locador faleceu a dois meses e este deixou apenas um fiho que infelizmente não tem uma vida regrada e simplesmente não apareceu para dar satisfaçoes. Não houve mais pagamento de aluguel e o último contrato venceu a dois anos. No imóvel há apenas frezers e algumas bebidas. Como se dá a retomada do imóvel se não há com quem tratar?
Olá, no meu caso o inquilino fez um acordo judicial que sairia do imovel em 40 dias, ele saiu antes do prazo e venceu ontem o acordo. NO nosso caso podemos entrar no imovel ja que venceu o acordo?
ola bom dia: mediga o que faser. aluguel um ponto comecial, um contrato de 1 ano,no valor de 01 um mil reais,para uma oficina de motos, mas o inquilino quebrou o contrato. por nao ter pago o aluguel na data estipulado no contrato, esperei ha acarencia de 5 dis ele nao pagou.coversei com ele e ele disse que era pra me dar um praso de 3 meses. o praso de 3 meses venceu,ja feixando os 4 meses, e ele so levando na conversa. comversei com ele, por fim ele resolveu colocar um carro como pagamneto do aluguel atrasado e mais 15 meses de aluguel, o valor do carro ficou em torno de 18 mil reais, na negociaçao ele disse o carro tava em dias e só devia 3 mil reais, fisemos uma veriguaçao no documento estava ok. fechamos um novo contrato, discontei os 3 meses atrasado, restou pra ele 15 meses,ou seja 1 ano e 3 meses, feichamos a negociaçao, ele ficou responsavel pela a agua e enegia. e 3 meses pos negociaçao o carro ficou numa blitiz, os agentes de transito, discubriram que ele ara finam, fomos na receita federal, descobrimos o valor das parcela do carro mais multas, dar pra compra um outro carro. mais o pior estava por vim, ele nao pagou a agua, enem enegiar, ele vendeu sua oficina, sem comunicar á nos o propetario,para terseiro, a pessoa que conprou a oficina,tirou todos os equipamentos e aparatos e peças fechou o ponto comecial, e foi embora sem dizer nada e sem nem huma fastifaçao. e o inquilino, sumiu nao entregou a chave, nem siquer vem falar,o que vai decidir.
Aluguei imóvel, depóis de 4 meses a Locatária deixou de pagar aluguel e condominio, conersei varias vezes e descobri que não vai ficar no imóvel porque esta com cancer e saiu da empresa onde trabalhava,
fiz contato e disse que iria sair e que iria marcar o dia, depois de varios emails, respondeu que sairia em 15 de setembro isto não aconteceu, enviei email pedindo uma explicação disse que iria sair até 25 de Outubro, isto não aconteceu.
preciso saber como faço para reaver o imóvel .
Aduardo comentário de Vsa.
Obrigada Euridice Martins – euridicedidi@gmail.com
Boa tarde!
No caso do inquilino abandonar o imóvel antes do termino do contrato e com aluguel vencido. Posso entrar com uma ação de despejo cumulada com cobrança? Neste caso tb há possibilidade de cobrar os alugueis posteriores, ou seja, pelo tempo em que o imóvel se encontrou fechado?
Bom dia,
No meu caso, o meu imovel foi locado para uma pessoa (vamos chamala de “w”), e depois com o meu consentimento, imóvel foi sub-locado, e o novo inquilino (vamos chamado de “x”) parou de pagar o aluguel fazem 6 meses!
Finalmente ” x” desocupou o imóvel… Porém “w”, se recusa entregar as chaves a não ser que eu perdoe a divida.(alegando que foi enganado).
Houve o termino do contrato a um mes atraz e foi mandado uma notificação extrajudicial que não havia interesse na renovação do contrato a 2 meses atraz!!
Hoje a casa está vazia!! Não posso simplesmente por outro inquilino lá e trocar as fechaduras???
Digo vazia pois não tem ninguém morando! Não sei se existe alguma coisa na casa! Isso muda alguma coisa???
O imóvel é em um condomínio fechado! Como não a ninguém residindo na casa, e já acabou o contrato, posso proibir a entrada do antigo inquilino!!!
Desde já agradeço!!
Cara Jessica,
como já destaquei em algumas respostas, como advogado, não posso sugerir outra solução que não seja a ação de despejo. A não ser que o imóvel tenha sido devolvido, juridicamente, a ação de despejo é a única opção.
Qualquer medida coercitiva que não esteja prevista no contrato ou na lei (como a proibição da entrada do inquilino no imóvel) poderá lhe trazer consequências.
Tudo isso que relatou serve de fundamento para tentar obter uma medida limiar de despejo mas, repito, não lhe autoriza a retomar o imóvel por esforço próprio.
Grande abraço,
Cara Lucimar,
sim, é possível cumular pedido de cobrança de aluguel e de despejo em uma única ação.
Com relação aos aluguéis que se vencem durante o trâmite da ação, estes também podem ser cobrados. Os que forem vencendo durante a ação podem ser somados ao débito do locatário.
Mas, no caso de o imóvel ter sido abandonado, o juiz deve ser avisado e este fato pode ser utilizado como fundamento para um pedido liminar de despejo.
Grande abraço,
Cara Euridice,
ficaria muito feliz em poder lhe dizer que algumas disputas pudessem ter uma solução rápida e barata que não fosse um acordo entre os próprios envolvidos. Infelizmente, nossa estrutura jurídica é muito dependente do poder judiciário. E isso reflete diretamente nas pessoas que enfrentam algum problema. A solução judicial é demorada e cara. E, as vezes, nem consegue satisfazer quem tem razão, justamente pelos problemas desta estrutura que temos.
Enfim, se havia uma data fixada para desocupação do imóvel e esta não foi cumprida, a solução jurídica, além de um acordo, é a ação de despejo. Na ação de despejo será possível pedir a devolução da posse do imóvel e o pagamento dos aluguéis atrasados. E também dos aluguéis devidos até a efetiva entrega das chaves/desocupação.
Grande abraço,