Alguns temas relacionados à locação provocam muitas dúvidas. Uma situação corriqueira e que nos traz freqüentes questionamentos se relaciona ao abandono do imóvel locado.
Afinal, o que acontece quando o locatário simplesmente abandona o imóvel? Os menos acostumados com os procedimentos jurídicos poderiam, em uma primeira impressão, acreditar que a locação estaria desfeita. Mas não é assim que acontece, ao contrário do que os mais leigos possam imaginar.
E por um motivo muito simples: quando o imóvel é alugado, o locatário pode usá-lo como preferir (claro, dentro dos limites ajustados com o locador). Porque, independente da forma de utilização, a contraprestação do locatário é justamente o pagamento dos aluguéis e os demais encargos. Não é a utilização que determina a continuidade da vigência do contrato de locação. O locatário poderia, inclusive, deixá-lo vazio, desde que não desrespeitasse as cláusulas contratuais (a discussão aqui pode tomar contornos mais teóricos sobre esta possibilidade, função social, etc, que não é o objeto deste comentário).
Não é demais destacar que a rescisão do contrato de locação é uma coisa e a retomada do imóvel é outra. Primeiro, deve haver o “encerramento” do contrato (por distrato ou rescisão, por exemplo), sendo a retomada do imóvel uma de suas consequências. O imóvel não estará à disposição do locador até que haja a rescisão do contrato de locação. Até lá, permanecerão válidas todas as disposições contratuais ajustadas entre locador e locatário.
Para ficar mais claro, precisamos retomar, superficialmente, alguns conceitos um pouco mais teóricos sobre a locação.
Com a celebração do contrato de locação ocorre o que se denomina de “desdobramento da posse” sobre o imóvel. O proprietário entrega ao locatário a chamada “posse direta” sobre o imóvel. O locatário é quem passa a ter uma relação imediata com o imóvel, podendo usá-lo e gozá-lo diretamente. Ao proprietário restará a “posse indireta” do bem, pois, apesar de ceder o imóvel ao locatário, continua como seu proprietário. Ele guarda para si alguns direitos de proprietário, mas deixa de ter o contato direto com a coisa. Deixa de poder usar o imóvel quando desejar.
E o mero abandono do imóvel não devolve a posse direta ao locador, que também não pode simplesmente entrar no imóvel enquanto perdurar o contrato de locação, ainda que o imóvel esteja vazio.
Pois bem, uma das obrigações atribuídas pela lei ao locador (art. 22, da Lei 8.245/91) é justamente “garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado”. Ou seja, a “posse direta” deve ser garantida ao locatário, por imposição legal, ainda que não haja qualquer previsão específica no contrato.
Isso significa dizer que a utilização pacífica do imóvel locado é um direito do locatário e um dever do locador. Qualquer ato que possa prejudicar o uso pacífico do imóvel (tecnicamente denominados de ameaça, turbação e esbulho, dependendo do grau de interferência), mesmo que perpetrado pelo próprio locador, autorizará o locatário a se defender utilizando os chamados interditos possessórios (ações de reintegração ou manutenção de posse, dependendo do ato de turbação). Qualquer destes atos representa, na realidade, verdadeiro descumprimento do contrato e autoriza o locatário a adotar as medidas necessárias para que a utilização do imóvel locado volte a ser pacífica.
Mesmo sendo o proprietário do imóvel, o locador pode virar réu em uma ação de reintegração de posse, movida pelo locatário, caso “retome” o imóvel sem a sua devida devolução por parte do locatário.
Resumidamente, o mero abandono do imóvel por parte do locatário não enseja, por si só, a rescisão do contrato de locação.
E nenhuma das partes pode justificar a rescisão pelo abandono para se beneficiar. O locador não pode “retomar” a posse direta, sob pena de caracterizar esbulho, nem o locatário pode se furtar ao pagamento dos alugueres e demais encargos unicamente por ter abandonado o imóvel.
Ou seja, o locador deve continuar respeitando a posse direta do locatário e pode continuar exigindo o pagamento dos alugueres até o término da locação e a formal entrega do imóvel. O locatário pode continuar exigindo o respeito à posse recebida e deve continuar pagando os encargos assumidos.
Essa situação deverá permanecer, como afirmado, até o “encerramento” da locação e a formal entrega do imóvel pelo locatário, em observação às formas legais, que serão objeto de outro comentário.
Prezada Gisele,
o locador não pode se opor à extinção do contrato de locação. É um direito do locatário previsto no artigo 4º, da Lei de Locação. Todavia, em razão do descumprimento do prazo contratado por vocês, certamente haverá uma penalidade, se vocês não pactuaram de forma diferente. Normalmente, os contratos trazem uma previsão genérica de que a multa pela extinção prematura do contrato será em valor equivalente a 3 aluguéis. No entanto, este valor deve ser proporcionalmente reduzido de acordo com o tempo que já decorreu de vigência do contrato. imaginando que seja esta a sua situação, você deverá dividir o valor da multa total por 30 (prazo contratado em meses) e multiplicá-lo pelo tempo que ainda faltaria cumprir da locação (14 meses). Esta será a multa que você deverá pagar.
Para extinguir a locação, você deverá notificar o locador e informá-lo de sua intenção em desocupar o imóvel. Apenas lembrando que você ainda ficará responsável pelo pagamento do aluguel e demais encargos pelo prazo de 30 dias contados dessa comunicação ao locador.
Grande abraço,
Tenho um apto e entrei com ação de despejo, porém o oficial de justiça ja foi ao local e não encontrou o locatário, porque já deixaram o imóvel locado sem satisfação na imobiliária? Como o oficial de justiça não encontra os inquilinos e ja fez 2 diligências, como proceder para reaver o apto de volta?
Caro Marcelo,
é preciso que o oficial de justiça constate que o imóvel está abandonado. Não basta que os locatários não tenham sido encontrados no local. É preciso requerer no processo que, além da tentativa de citação, o oficial de justiça constate se o imóvel foi abandonado. Nessa verificação, o oficial colherá elementos que comprovem que o locatário não mais reside no imóvel, como sujeira, cartas acumuladas na caixa de correio, ausência de móveis, etc. É com base nessa constatação que se pede a imissão imediata na posse do imóvel.
Formule um pedido bem fundamentado no processo e, se essas condições estiverem presentes, o juiz deferirá a sua imissão liminar na posse do imóvel.
Grande abraço,
Eu divido o aluguel de um apartamento residencial com outra pessoa, ela quer sair do apartamento antes do final do contrato, como fazer para que ela se comprometa a pagar as despesas fixas do aluguel?
O contrato está em nome do pai dela e consta nossos nomes ( o meu e o dela) como moradoras do apartamento.
Prezada Lívia,
parece-me que você tem apenas um problema aparente. Se o contrato está em nome do pai do outro morador, para todos os efeitos, o pai dele é quem figura como responsável pelas obrigações locatícias. Eventual inadimplência recairia sobre ele, e não sobre você. De todo modo, a depender de como as obrigações estão dispostas no contrato, é preciso tomar cuidado. A lei de locação determina a solidariedade entre os locatários. Isso quer dizer que é possível que você seja responsabilizada integralmente pelo aluguel, se esta for a disposição do contrato. Nesse caso, frente ao locador, você responderia integralmente pelo aluguel, embora possa cobrar dos demais responsáveis a parte que couber a cada um deles. Não daria para mudar a regra no meio do jogo se as partes não concordarem. Assim, respondendo a sua pergunta, a outra moradora já estaria “comprometida” com o pagamento das despesas decorrentes da locação. O problema é que, se ela não pagar a parte dela, você pode ser responsabilizada pelo todo. E a você apenas caberá um pedido de “reembolso” contra ela.
Grande abraço,
Olá,
Aluguei minha casa para uma família fazendo o contrato de locação sem garantias ( de fiador e caução ), onde diz que o aluguel deverá ser pago até o sexto dia do mês vincendo, ou seja, pague para usar.
Pois bem, no mês retrasado já era dia 08/11 e o pagamento ainda não tinha sido feito, entrei em contato pelo whatsapp com o locatário e ele me informou que estava viajando e não poderia me pagar em mãos , que era o q tinha sido firmado no contrato. Comentei com ele que o valor do aluguel seria acrescido multa de 10% etc…
e em seguida ele me responde que como eu estava cobrando multa, ele somente me pagaria quando pudesse. Então consegui uma conta bancária para que o depósito fosse feito ( mesmo sem a multa), porem passou dois dias e nada do pagamento do aluguel .
Novamente entrei em contato com o inquilino e ele me passou uma notificação extrajudicial via WhatsApp onde dizia devido ao seu trabalho ( ele é autônomo), ele teria que se mudar para Florianópolis, outro estado, e que portanto estava avisando que o contrato seria rompido, disse também que até o final do mês, ele devolveria a casa e pagaria o que estava devendo .
Bom, ontem entrei novamente em contado com ele perguntando sobre quando sairiam, então ele me avisou que conforme combinado , eles já haviam saído do imóvel e que as chaves e o controle remoto do portão estariam na caixinha de correios.
A minha dúvida é a seguinte, ele saiu e não fez reparação nenhuma na casa, simplesmente foi embora deixando a casa imunda e sem os reparos q deveriam ter sido feitos para q a entregassem como a receberam, e também não acertaram os valores que estavam devendo, o que eu devo fazer????
Atenciosamente
Cynthia
Cara Cynthia, procure um advogado de sua confiança, que poderá lhe orientar sobre como documentar tudo isso – em especial sobre os danos causados ao imóvel. De todo modo, uma vez munida de todas as provas necessárias, será possível cobrar todos os valores devidos, inclusive o período de aviso pré-monitório (30 dias contados a partir da comunicação de que o imóvel seria desocupado). Vale, inclusive, confirmar se a “mudança de cidade” foi devidamente demonstrada e se representa uma situação real para isentá-lo do pagamento da multa.
Grande abraço,
Olá. Boa tarde!
O inquilino abandonou o meu imóvel com dois meses em débito do aluguel, condomínio e demais contas. Não efetuou pintura e deixou o apartamento muito danificado. A imobiliária que faz a administração não me encaminhou a carta de posse, porém a advogada da imobiliária esteve presente comigo no imóvel para verificar os danos e demais encargos que o inquilino deverá assumir e me informou que a posse ocorrera neste momento da vistoria. Não há nenhum papel assinado, somente trocas de email. O que a imobiliária fez foi legal?
Seria interessante fazer um B.O. registrando o abandono e informando a data da vistoria com a imobiliária?
Havia seguro fiança no primeiro ano de contrato, porém não houve renovação pelo fato do inquilino estar com nome no SPC. A imobiliária não me informou sobre o ocorrido de imediato, e nenhuma outra medida, como antecipação de aluguel para garantia foi tomada. O que posso fazer em relação à imobiliária, que foi e está sendo omissa em vários pontos?
Obrigada
Prezada Karina,
sugiro consultar um advogado de sua confiança, para analisar todos esses pontos. Com relação ao ato praticado pela imobiliária, ao que parece, algumas precauções importantes não foram adotadas e, infelizmente, poderão lhe prejudicar. A retomada de imóveis danificados exige uma série de cuidados para a produção da prova que servirá de base para uma eventual condenação do inquilino a reparar os danos causados. Há, infelizmente, uma burocracia exagerada e que, se não cumprida, pode prejudicar a indenização do locador.
Da mesma forma, a retomada do imóvel e a imissão do locador na posse do imóvel abandonado também exige certa cautela e procedimento. Resolve o seu problema de uma forma mais direta e sem burocracias. Mas, por outro lado, pode infringir inúmeras regras importantes e sujeitar o locador a sanções jurídicas.
Consulte um advogado assim que possível.
Grande abraço,
“Essa situação deverá permanecer, como afirmado, até o “encerramento” da locação e a formal entrega do imóvel pelo locatário, em observação às formas legais, que serão objeto de outro comentário”
Pois bem. Gostaria de saber quais são as formas legais de entrega de um imóvel locado.
No caso em questão, é um contrato de locação diretamente com o proprietário. O locatário alega que saiu do terreno há muito tempo.
Como comprovar se não houve entrega de chaves? Não há chaves… é um terreno aberto para uso de estacionamento. Ou seja, como comprovar a desocupação. há a exigência de ato solene ou formal?
Cara Isabele,
no direito, tudo depende de prova. A essência de documentos escritos é criar elementos de comprovação de determinadas situações ou ajustes. No seu caso não é diferente. Embora não seja necessário um termo escrito de “entrega das chaves”, algo precisa definir o término da relação locatícia. Não há forma para “entrega das chaves” (no fundo, isso é apenas simbólico), mas o término da locação precisa ser expressado de alguma maneira. Se o locatário apenas deixa o imóvel, sem ao menos comunicar o locador, como afirmar que o contrato foi extinto? E o seu caso, ao que parece, não foge ao que foi tratado neste post. Houve o mero abandono do imóvel, sem qualquer “ato” que representasse a restituição da posse ao locador. Se isso ocorreu, não houve extinção da locação e as obrigações contratuais ainda estão vigentes.
Grande abraço,
Bom dia minha equilibra abandonou a casa que estava alugada para ela sem dar aviso prévio e sem cumprir as cláusulas do contrato o que devo fazer ??
Caro Charles,
procure um advogado para lhe orientar. Infelizmente, sob o ponto de vista jurídico, o meio hábil para extinguir a locação e reaver a posse do imóvel é a ação de despejo.
Grande abraço,
Olá!
Meu inquilino sublocou a casa dos fundos, 3 dormitórios com garagem e abandonou o imóvel. Agora a pessoa do fundo disse que não vai sair, pois pagou 2 meses de depósito pra ele.
O que eu faço?
Já está na casa 2 meses e me disse para procurar meus direitos, não tenho condições de pagar um Advogado.
A residência fica na Praia Grande/SP
Cara Elizabeth,
a sublocação, quando não autorizada, representa infração contratual. A infração contratual enseja o pagamento de multa e, em situações como a sublocação não consentida, também autoriza o despejo. O fato de o sublocatário ter efetuado o pagamento adiantado de aluguéis não vincula o locador, já que este não consentiu com a sublocação e, muito menos, recebeu qualquer valor. Esse negócio foi firmado entre o locatário e o sublocatário, do qual não participou o locador. Se ele não desocupar o imóvel de forma espontânea, a solução é o ajuizamento da ação de despejo. Caso não tenha condições para contratar um advogado particular, procure a defensoria pública ou a OAB da sua região.
Grande abraço!
Olá, meu inquilino abandonou meu imóvel, acho que mudou de cidade, tem um ano de aluguel atrasado, estive lá e só tem lixo, tem até um carro velho e batido, ele não usa como residência e sim como escritório, não me entregou as chaves simplesmente sumiu e não atende meus telefonemas, o que fazer pra reaver meu imóvel novamente.
Caro Silvano,
a solução jurídica para esse problema, infelizmente, é uma ação de despejo. Consulte um advogado de sua confiança para lhe instruir a respeito.
Grande abraço,
Aluguei uma casa pela imobiliária mas eles não i formaram que não havia água, é que o último k aquilino não pagou a água e a prestadora de serviço não resolve problema e estou na casa sem condição de moradia por causa da água. Como lidar com a situação, posso entrar em juízo contra a imobiliária?
Prezada Gabriela,
é obrigação do locador entregar ao locatário o imóvel em perfeitas condições de habitabilidade. Pelo seu relato, o imóvel não está em condições mínimas de ser habitado, o que pode resultar na resolução do contrato, por culpa do locador, além de eventual indenização pelos danos sofridos (danos morais, prejuízos com a mudança, etc.). A ação judicial sempre é possível, mas tente ao máximo resolver esta questão de forma amigável.
Grande abraço,
Locatário abandona imóvel. Não paga aluguel desde o primeiro mês de locação. Imóvel fica às traças. O locador, para reaver a posse, tem que acionar a justiça, gastar dinheiro com custas processuais e suplicar ao juiz, imissão na posse do seu imóvel. Justiça para injustos.
Se fizer pelo Cartório, relata o fato através de uma Ata Notarial, subscrito por 2 testemunhas. Mas, custos cartorários pela Ata. Justiça para injustos.
Prezada Aliete,
concordo plenamente. Temos o país que lutamos por ter. O país em que tudo é proibido e difícil. Ao invés de punir quem faz errado, criamos inúmeras proibições com a ilusão de que o errado será coibido. Tiramos o direito das pessoas ao invés de punir aquele que não sabe usar o direito que tem… Mas a lei é para todos. E o modo juridicamente correto para a retomada do imóvel é a ação de despejo.
Grande abraço!
olá, proprietário presumiu que abandonei o imóvel, por estar afastado por motivos de saúde, mesmo com aluguel em dia, exigiu a retirada dos bens, caso contrário iria realizar doação. Ao realizar leitura do contrato constatei que há uma cláusula que diz: ” Em caso de abandono do imóvel locado, por 30 dias consecutivos, o Locador poderá emitir-se na posse do mesmo para proteção desta, podendo doar os bens móveis e utensílios, se ali existir, para instituíção de caridade, o que a Locatária concorda, deixando o bem livre de pessoas e coisas.”. Essa clausula teria validade? visto que na lei do inquilinato diz que única forma de reaver a posse é por despejo. E o Locador pode presumir o abandono por julgamento próprio?
Prezado Ricardo,
entendo que essa disposição contratual é nula e não possui validade. Não pode o locador retomar a posse do imóvel durante a locação, salvo mediante ação de despejo. Sobretudo porque, como relatou, o pagamento do aluguel está em dia.
Em situações como a relatada, cabe ação de reintegração de posse contra o locador, pois ele cometeu esbulho contra o locatário, além de pedido de indenização pelos prejuízos causados.
Grande abraço,
Boa noite,
Meu contrato de locação finda em 30 dias, mas encontrei um imóvel mais em conta e com condições melhores que o atual, locação foi feita através de caução e foi posto em contrato que o valor não retornaria pra mim e sim seria convertido em dias antes de desocupar.
Como devo proceder se quero fazer a desocupação imediata do atual imóvel?
Grata
Sou inquilina e quero sair do apartamento que moro. Estou tentando contato com o locador e ele ignora minhas mensagens e ligações. Quero resolver tudo da maneira correta e pagar a multa contratual. Se eu abandonar o imóvel posso me incomodar e não quero isso. O que eu posso fazer?
Prezada Francini,
quando o locador não recebe as chaves e impede que o locatário lhe devolva a posse do imóvel, a medida judicial cabível é a ação de consignação de chaves, na qual o juiz verificará se estão presentes os requisitos para liberar o locatário de suas obrigações. Apenas reforço que o simpls abandono do imóvel não é capaz de liberar o locatário do cumprimento de suas obrigações.
Grande abraço,
Prezada Fernanda,
os prazos e obrigações contratuais existem para serem cumpridos. Não obstante, a lei permite que o locatário “devolva o imóvel”, pagando a “multa pactuada”. O primeiro problema, portanto, está resolvido: é possível a “devolução do imóvel” pelo locatário antes de se encerrar o prazo da locação.
A segunda questão a ser analisada diz respeito à multa e aos prazos previstos em contrato. Normalmente, os contratos de locação trazem uma previsão expressa no sentido de que, se o locatário desejar “devolver o imóvel”, deve notificar o locador com antecedência mínima de 30 dias. Isso quer dizer que, havendo previsão contratual nesse sentido, o locatário continuará vinculado à locação pelo prazo pactuado. Esse é um prazo razoável para que o locador possa se programar, já que deixará de receber os aluguéis e não poderá mais contar com esse valor em seu orçamento. Não é porque você encontrou outro imóvel que lhe seja mais interessante que as disposições contratuais possam ser descumpridas.
Assim, verifique o que dispõe o seu contrato, observe os prazos previstos, notifique o locador e pague a multa correspondente. Somente assim você estará liberada das obrigações contratuais.
Grande abraço,
Será posso pagar metade do aluguel ou ñ sendo que não tem contratos da casa.só boca mesmo
Prezada Regiane,
não ficou muito claro o motivo que justificaria o pagamento parcial do aluguel. De todo modo, sendo a locação ajustada verbalmente ou por escrito, o aluguel é devido por inteiro, até a data da devolução formal da posse do imóvel ao locador.
Grande abraço,
bom dia eu gostaria de informação, se uma pessoa que alugou um imóvel direto com proprietário e juntos fizeram um contrato foi assinado e dado o valor de entrada de um aluguel porém não chegamos ainda a se mudar, e hoje com 14 dias eu pensei melhor e não desejo mais alugar essa casa, pelas minhas condições financeiras que não dará para pagar o valor do aluguel mensal, já comuniquei o proprietário e responsáveis, devolvi a chave, já fizeram a vistoria já que eu não tinha levado nenhum móvel para o imóvel, constataram regularidades e agora estou aguardando a decisão dos mesmos em relação à multa contratual se houver e devolução do adiantamento que eu fiz, nesse caso o que pode acontecer, quais são os meus direitos e qual e o procedimento correto que o proprietário deve realizar?
Caro Fabio,
é muito difícil responder hipoteticamente, sem conhecer todos os fatos que envolvem o caso. Do que pude entender, o contrato de locação foi assinado e você tomou posse do imóvel. O contrato está vigente e não há qualquer culpa atribuível ao locador ~para extinguir esse contrato. A iniciativa partiu do próprio locatário, aparentemente, como um “arrependimento”. Não cabe “desistência” ou “arrependimento” neste caso. A bem da verdade, o que houve foi a resilição unilateral, ou seja, a denúncia por parte do locatário, com fundamento no artigo 4º, da Lei 8.245. E, ao que parece, não está prevista a hipótese de isenção prevista no parágrafo único desse mesmo artigo. Não haveria, portanto, hipótese legal ou contratual para que não haja a aplicação das penalidades previstas no contrato. É claro que as partes sempre podem ajustar de forma diferente do que está no contrato, mas isso deve ser consensual. Com relação à garantia, o locador deverá restituí-la.
Grande abraço,
Boa tarde
Aluguei uma kit net para uma inquilina, mas não foi feito um contrato formalmente para ela assinar.
Neste meio tempo, ela ficou poucos meses com a Kit net e saiu sem dar nenhuma satisfação, devendo aluguel, água e energia e ainda deixando alguns móveis. Ela pediu para um conhecido dela pegar os móveis, porém quando eu vir tomei a chave e até então eu não consigo falar mais com ela.
ALUGUEI UMA CASA, SEM PROBLEMA NENHUM, MAS DEVIDOS CHUVAS FORTES, CONSTANTES E COM VENTO, NO INÍCIO DO ANO, APARECEU NO IMÓVEL VAZAMENTOS E MOLHACÕES, A INQUILINA FEZ RECLAMAÇÕES POR DUAS VEZES E MANDAMOS NOSSO PEDREIRO VERIFICAR E CONSERTAR, CONSERTAMOS MAIS AINDA CONTINUOU AS MOLHAÇOES, A INQUILINA VEIO NOVAMENTE RECLAMAR, MAS COM EXIGÊNCIAS E AVISANDO QUE JÁ ESTAVA PROCURANDO OUTRO IMÓVEL, DAÍ EM DIANTE NÃO PAGOU MAIS ALUGUEIS NEM SE MUDOU, ENTREGOU O IMÓVEL SEM PAGAR A DÍVIDA DE CINCO ALUGUEIS EM ATRASO, E JUSTIFICANDO QUE TEVE PREJUÍZOS COM AS MOLHAÇÕES E QUE NÃO ME DEVIA NADA, APODEROU-SE DO ALUGUEL SEM COMBINAR COMIGO, EXISTE UM COHNTRATO DE LOCAÇÃO, SEM GARANTIA, SEM FIADOR E SEM EXIGENCIAS, COMO DEVO FAZER ´PARA COBRAR ESSA DÍVIDA EXTRA JUDICIALMENTE, JÁ QUE A LEI DO INQUILINATO NÃO DÁ O DIREITO DE ELA SE APROPRIAR DO VALOR DOS ALUGUEIS EM CAUSA PRÓPRIA E O CONTRATO AINDA ESTÁ EM VIGOR ATÉ 30.10.2020.POR FAVOR ME ORIENTE, E SE ELA TEM ESSE DIREITO.
Prezada,
extrajudicialmente, infelizmente, parece que você não vai obter solução. Quando não é possível resolver o impasse na conversa, é preciso buscar o Poder Judiciário. De fato, o locador tem o dever de entregar o imóvel ao locatário em condições de habitabilidade. Por isso, é preciso apurar se o imóvel tinha (tem) condições de habitabilidade e se a locatária realmente sofreu prejuízos. Nesse contexto, procure um advogado de sua confiança para analisar todas essas questões e cobrar judicialmente os valores devidos pela locatário.
Grande abraço,
Meu contrato venceu e após o vencimento foi feito um aditamento de 4 meses. Após o vencimento dos 4 meses do aditamento do contrato, passou um tempo e a imobiliária perguntou se queria renovar disse que não, só que agora querem cobrar 1 aluguel a partir da data que falei que não renovaria, dizendo que foi a data que eu avisei. Sendo, que o contrato venceu e nele solicita aviso se eu entregar antes do termino do contrato. Procede essa cobrança? E só cobraram o aluguel, o condomínio seguiram a data da entrega das chaves normalmente
Prezado João,
a lei quer evitar que uma das partes seja surpreendida com o término repentino da locação. Por isso, a Lei de locação prevê que, vigendo o contrato por prazo indeterminado (ou seja, hipótese em que qualquer das partes pode denunciar o contrato em qualquer tempo, sem penalidades), a parte que desejar extinguir a locação deverá observar o prazo de 30 dias entre a denúncia (comunicação à outra parte) e a efetiva extinção do contrato. Por isso a cobrança de mais um mês de aluguel. Todavia, ao que parece, seu caso é diferente porque a data em que o contrato seria extinto já foi previamente pactuada. Não há surpresas. Quando vocês ajustaram o aditamento para mais quatro meses, a data do término da locação já estava definida. Não parece correta a cobrança.
Grande abraço!
A minha inquilina foi presa como faço para obter o meu imóvel de volta?
O imovel está com os móveis dela lá dentro e quem está na pose do imovel é o namorado dela.
Oque devo fazer?
Fiz um contrato de aluguel de 30 meses direto com o proprietário, porém em virtude dos fortes barulhos do vizinho do andar de cima e da falta de limpeza e da falta de segurança do local quero deixar o imóvel. Paguei calção de 2 meses de aluguel e existe a clausula de multa de 3 meses de aluguel. O contrato não tem fotos e nem descreve a vistoria do imóvel, apenas diz que recebi em condições boas para uso. Gostaria de saber se tenho o direito de permanecer no imóvel enquanto pago a multa sem pagar aluguel referente ao mês de uso, tendo em vista que já paguei 2 meses de calção e se serei obrigada a pagar algo que já estava em mal estado caso venham me cobrar?? Também gostaria de saber se a vistoria é feita quando entrego o aviso ou só quando entrego as chaves?
Cara Cleonice,
se há inadimplência dos aluguéis, a solução é a ação de despejo por falta de pagamento. Caso o pagamento esteja sendo realizado, dependendo do caso, é possível que tenha havido uma cessão irregular da posse a um terceiro. Nesse caso, também caberá o despejo forçado. Mas é importante que um advogado seja consultado para que ele possa verificar se houve cessão irregular ou não do imóvel a terceiros.
Grande abraço,
Prezada Beatriz,
o aluguel é devido até o dia em que as chaves são devolvidas ao locador. Até esse dia, o aluguel é pago normalmente. A multa pela extinção antecipada da locação não se confunde com o aluguel. São coisas diferentes e um valor não exclui o outro. A caução também não se confunde com o aluguel e nem com a multa. É apenas uma garantia que você entrega ao locador e, se tudo correr bem, receberá de volta ao final da locação. Nada impede, porém, que você faça um ajuste com o locador (por escrito, por segurança) de que, ao invés de ele te devolver a caução, esta seja utilizada para abater o último aluguel. Mas isso depende de acordo entre vocês.
O que você precisa realmente verificar é de quem é a culpa pela extinção antecipada dessa locação. Se o imóvel não está em condições de ser habitado, talvez não haja culpa e, portanto, a multa não seja devida.
Com relação à vistoria, é recomendado que ela seja realizada no exato momento do recebimento das chaves e no momento de sua devolução. Apenas isso garante que entre a vistoria e a efetiva entrega das chaves não teve alteração da situação do imóvel.
Grande abraço,
Aluguei um imóvel por alguns anos, o locatário assinou o contrato mas depois desses anos foi renovado o contrato novamente, porém ele se recusou a assinar e continuou no imóvel. Ele continuou no imóvel por mais alguns anos, agora que ele devolveu o imóvel, mas com muitos problemas, como por exemplo: sem um tanque de lavar roupa, sem caixa d’água, sem folha de porta, sem bomba d’água, com o teto quebrado e o último aluguel não pago. Enfim, a casa estava totalmente abandonada. Nesse caso, o que devo fazer? Onde eu devo recorrer?
Prezada Raimunda, é importante sempre realizar um laudo de vistoria quando o locatário recebe as chaves e quando as devolve ao locador (o laudo deve ser composto por uma descrição do imóvel, com fotos que comprovem o seu estado). Esse documento é que vai servir de prova sobre o estado em que o locatário recebeu o imóvel e como ele está sendo devolvido. Comparando-se o momento da entrega das chaves com a sua devolução, será possível verificar os danos que foram causados ao imóvel e quantificá-los. Se essa vistoria não foi realizada, será necessário ajuizar uma ação contra o locatário (provavelmente indenizatória), onde será designada uma perícia para constatar os danos. Consulte um advogado para que ele lhe oriente.
Grande abraço!
Olá dr fabio, aluguei um kit net para um inquilino sem contrato, o mesmo após pegar as chaves sumiu, não responde WhatsApp, não atende ligação. Já fui várias vezes no imóvel e não o encontro. Como devo proceder? Li sobre Ação de imissao na posse?
Prezado Israel,
se ele “pegou as chaves”, está na posse do imóvel e responderá pelas despesas (IPTU, condomínio, etc), além de estar responsável pelo pagamento do aluguel. Se ele estiver cumprindo normalmente com essas obrigações, a retomada do imóvel somente será cabível nas hipóteses de “denúncia vazia”. Por outro lado, se ele estiver inadimplente, a solução será a ação de despejo por falta de pagamento. A grande questão é identificar o motivo pelo qual você pretende retomar o imóvel.
Grande abraço,
Boa tarde.
Sou proprietário de um imóvel ao qual estava alugado através de uma imobiliária, sendo que o inquilino deixou o imóvel sem realizar as reformas necessárias e sem pagar alguns meses de aluguéis, já se passaram 11 meses e até hoje a imobiliária não entrou com nenhuma ação nos juizados cabíveis para resolver o problema. Diante destes fatos, seria o caso de entrar com uma ação contra a imobiliária, por causa da inércia da mesma e não resolver a situação?
Caro Hugo,
essa resposta vai depender do que você tem contratado com a imobiliária. Em uma primeira análise, caberia à imobiliária fazer a cobrança. Mas apenas até certo ponto. Cabe à imobiliária, provavelmente, realizar a vistoria final e constatar os danos. Mas a iniciativa principal é do proprietário. É o proprietário quem deve se movimentar para quantificar os danos, mover ação judicial contra o locatário para ser indenizado, etc. Então, a menos que você tenha um contrato muito claro sobre as responsabilidades da imobiliária, sugiro procurar um advogado da sua confiança e começar a adotar as medidas necessárias para ser indenizado.
Grande abraço!