Os Tribunais têm enfrentado repetidamente esta questão: quando o adquirente do imóvel desiste do negócio, deve ser ressarcido pelos valores desembolsados para remuneração dos serviços de corretagem?
A respeito, colacionamos didático julgado do STJ, que, como se espera, reconhece que a remuneração dos serviços de corretagem é devida a partir do momento em que o negócio é celebrado mediante a intermediação de corretor de imóvel e, ainda que haja posterior desistência pelas partes envolvidas, não há como se “desistir” do serviço já prestado. Nesse sentido, veja-se a ementa do REsp 1.339.642, de relatoria da Ministra Nacy Andrighi (para ler a íntegra do acórdão, clique aqui):
DIREITO CIVIL. DIREITO AO RECEBIMENTO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM.
Ainda que o negócio jurídico de compra e venda de imóvel não se concretize em razão do inadimplemento do comprador, é devida comissão de corretagem no caso em que o corretor tenha intermediado o referido negócio jurídico, as partes interessadas tenham firmado contrato de promessa de compra e venda e o promitente comprador tenha pagado o sinal. Conforme o art. 725 do CC/2002, “a remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude do arrependimento das partes”. A realização de um negócio jurídico de compra e venda de imóvel é um ato complexo, que se desmembra em diversas fases — incluindo, por exemplo, as fases de simples negociação, de celebração de contrato de promessa de compra e venda ou de pagamento de arras — até alcançar sua conclusão com a transmissão do imóvel, quando do registro civil do título imobiliário no respectivo Cartório de Registro, nos termos do art. 1.227 do CC/2002. Nesse contexto, somente com a análise, no caso concreto, de cada uma dessas fases, é possível aferir se a atuação do corretor foi capaz de produzir um resultado útil para a percepção da remuneração de que trata o art. 725 do CC/2002. Assim, para o efeito de tornar devida a remuneração a que faz jus o corretor, a mediação deve corresponder somente aos limites conclusivos do negócio jurídico, mediante acordo de vontade entre as partes, independentemente da execução do próprio negócio. A inadimplência das partes, após a conclusão deste, mesmo que acarrete a rescisão contratual, não repercute na pessoa do corretor. REsp 1.339.642-RJ, Rel. Min. Nancy Andrighi, julgado em 12/3/2013.
no caso, qual seria a porcentagem devida ao corretor, caso o comprador desista da compra do imóvel?
att.
Caro,
não há um valor exato ou fixado em lei para a comissão dos corretores. O costume é fixar em seis por cento do valor da venda, mas isso depende de ajuste. Veja os valores ajustados no seu contrato, seja no próprio instrumento de venda e compra ou em outro documento apartado, onde consta uma relação dos cheques emitidos e os corretores indicados para recebê-los.
Grande abraço,.
Gostaria de saber o seguinte. Fiz uma venda e o corretor me cobrou sobre o valor integral e descontei do arras que me foi pago pelo comprador. No entanto o comprador acabou nao conseguindo o financiamento que queria. Eu nao deveria pagar a comissao somente pela parte proporcional do arras que me foi pago?
Caro Ricardo,
a comissão do corretor de imóveis é devida desde a celebração do instrumento de venda e compra. É nesse momento que o trabalho daquele profissional se aperfeiçoa e a remuneração passa a ser devida (artigo 725, CC).
O valor da comissão pode ser ajustado com o corretor, mas a prática do mercado acaba fixando em uma porcentagem sobre o valor do imóvel mesmo (artigo 724, CC).
O fato de o comprador desistir da venda não torna indevida a remuneração do trabalho realizado pelo corretor. Isso quer dizer que um eventual distrato (ou resolução contratual) posterior não atinge o corretor e nem reduz o valor devido a ele – a menos que tenha sido ajustado previamente.
Mas é possível atribuir à parte inocente pela extinção prematura do contrato de venda e compra a responsabilidade pelo pagamento dos prejuízos decorrentes, como determina o disposto no artigo 389, do Código Civil.
Logo, se você não deu causa à extinção do contrato, os prejuízos devem ser suportados pelo pretenso comprador.
Grande abraço,
Fizemos uma venda na qual o comprador se arrependeu depois de dara sinal , pagar a primeira parcela e mudar para imovel 2 dias depois desistiu, no contrato firmado dizia que se o comprador desistisse não pagaria a comissão, mas no caso ele chegou até mudar.. a comissão é devida?
Caro David,
aparentemente, o contrato foi firmado e o trabalho do corretor de imóveis foi finalizado. O trabalho prestado obteve um resultado útil e a remuneração paga não pode ser devolvida. Todavia, há algumas questões que devem ser analisadas com calma. Foi lavrada a escritura pública de venda e compra? O corretor concordou em subordinar o recebimento de sua comissão ao direito de arrependimento unilateral do comprador? Até qual momento poderia esse comprador manifestar esse direito? Se o contrato não for claro a respeito, pode haver discussão.
Mas, aparentemente, parece-nos que o trabalho do corretor foi prestado e concluído. E não haveria razão para tornar inexigível o pagamento da comissão.
Grande abraço,
Bom dia, fiz uma venda de imóvel por incorporadora e faltava o cliente apenas assinar com o banco, ja tinha assinado contrato de compra e venda e ate pagou o ato, mas ele desistiu. Tenho o direito de receber toda a minha comissão ou não? Aguardo resposta por favor.
Cara Loyane,
ao que parece, o contrato de venda e compra foi firmado e o resultado útil da intermediação do corretor foi obtido. Como o adquirente pagará o preço contratado não interfere no negócio de venda e compra. Celebrado o contrato, as partes devem sofrer as consequências por seus atos. Se o adquirente “desistiu” da compra (conceito absolutamente equivocado), deve responder por isso. E se submeter às condições do contrato, ao disposto no artigo 389 e, neste caso, ao que determina o artigo 725, do Código Civil. Não há razão para que o adquirente deixe de pagar pelo serviço de corretagem já prestado. A desistência posterior não torna indevida a remuneração do corretor.
Grande abraço,
Caro Ricardo Barreto Pohlmann,penso que um bom contrato de conter uma Cláusula de Arrependimento (Artigo 418, 419 ou 420 da Lei nº 10.406 de 10 de Janeiro de 2002). No caso do Art. 418. Se a parte que deu as arras não executar o contrato, poderá a outra tê-lo por desfeito, retendo-as; se a inexecução for de quem recebeu as arras, poderá quem as deu haver o contrato por desfeito, e exigir sua devolução mais o equivalente, com atualização monetária.
Você devolveu o Arras e pagou os honorários?
Boa noite
Comprei um imóvel na planta que ficará pronto em 2019.
No dia da efetivação do contrato questionamos sobre a região e se havia problemas de alagamento Na rua. O corretor garantiu que não e que isso era um problema de anos atrás.
Só que temos observado nas notícias e inclusive conversamos com moradores e disseram que a região sempre alaga em dias de chuva e fica intransitável.
Por esse motivo queremos cancelar o contrato visto que o corretor agiu de má fé e o nosso imóvel sera desvalorizado.
Tenho direito da anulação da multa?
Cara Nathaly,
se essa informação foi omitida pelo vendedor, ele aparentemente agiu de má-fé. Se essa informação era fundamental para a decisão sobre comprar ou não comprar o imóvel (e parece-me que é), o vendedor deixou de agir com a lealdade que se espera de um contratante. Esse fato pode te abrir algumas possibilidades, dentre elas a de resolver o contrato de venda e compra. Mas tudo dependerá da análise do caso e das provas que podem ser produzidas para demonstrar o seu direito.
Grande abraço,
Estou negociando a venda de um apartamento que no primeiro caso foi através do Bradesco. Não foi aprovado porque o proprietário tinha ações cíveis na Justiça Federal. A compradora então propôs dar uma entrada e parcelas até a quitação do valor total. Foi feita a proposta via wathsApp e o vendedor aceitou. Foi entregue as partes o contrato de compra e venda e logo dias depois a compradora alegou problemas de coluna e que não poderia mais subir escada. Desistindo do negócio. Foram 3 meses de correria. Tenho direito de receber meus honorários?
Sou corretor , fiz uma venda, aproximei comprador e vendedor, extrai certidões, foi acertado preço e forma de pagamento, e dias antes da assinatura o comprador desistiu alegando motivos pessoais.
É devida a comissão nesses casos? Já é a segunda vez e o dono da imobiliária diz que não podemos cobrar .
Boa noite, atuei com um dos intermediários na permuta entre dois imóveis a um ano. No contrato existiam as cláusulas de multa por desistência no valor de 50%, e o comissionamento seria de 6%. Redigi o contrato, ambas as partes assinaram, e quando para a minha surpresa uma das partes ( a que concordou em pagar a comissão) disse que não tinha condições de pagar a comissão, e por conta disso daria a Imobiliária um terreno, em um determinado empreendimento no valor da respectiva comissão. Pois bem, um ano se passou, me afastei da Imobiliária, mas sei que tenho direito a minha parte de tal comissão. Entrei em contato com o dono da imobiliária e o mesmo me informou que o negócio havia sido desfeito e que tudo tinha ficado por isso mesmo…Pergunto:Tenho direito de fazer esta cobrança uma vez que somente consta o.nome da imobiliária e de seu dono no contrato? De quem devo cobrar?
Caro Gil,
desculpe-me pela demora em responder. A grande questão é saber se o contrato foi mesmo celebrado. Entendo que, se o contrato foi celebrado (assinado), o trabalho realizado pelo corretor atinge seu resultado útil. Nesse momento, o pagamento da comissão de corretagem passa a ser devido e poderá ser exigido mesmo em caso de desistência posterior das partes (seja por “arrependimento”, seja por impossibilidade na obtenção de financiamento bancário).
Diferentemente será o caso quando as partes, embora na iminência de assinar o contrato, por algum motivo não chegam efetivamente a celebrá-lo. Nesse caso, o resultado útil da atuação do corretor não é atingido e a remuneração não chega a ser devida.
O grande ponto é verificar se o resultado útil da atuação foi obtido. E se o foi, a remuneração pode ser cobrada.
Grande abraço,
Caro Yussef,
a atividade do corretor envolve mesmo muito trabalho que nem sempre não chega a um resultado útil. A comissão de corretagem somente será devida se a aproximação realizada pelo corretor atingir o resultado útil de sua atuação: a celebração do contrato.
Se este resultado útil não é atingido, seja porque as partes não chegaram a um consenso sobre as bases comerciais do negócio, seja porque simplesmente desistiram durante as tratativas, a remuneração não será devida.
Vale sempre uma análise das especificidades do caso mas, em regra, não caberá a remuneração em casos semelhantes.
Grande abraço,
Caro André,
há inúmeras variáveis que devem ser analisadas nesse caso. Consulte um advogado para que todas elas sejam devidamente estudadas. Mas, aparentemente, se o contrato foi celebrado, indiscutivelmente haverá a obrigação de pagar a remuneração respectiva ao corretor de imóvel. Obtido o resultado útil da atuação do corretor, a remuneração passa a ser devida. Pelo que entendi, haveria uma dação em pagamento (entrega de um bem para pagamento de uma dívida em dinheiro), o que é perfeitamente possível se as partes estiverem de acordo.
Mas tudo isso deve ser analisado para que se possa verificar a sua relação com a imobiliária e como se dará a cobrança.
Grande abraço,
Por favor, Tivemos uma venda de imóvel na cidade de Itacaré, BA em que o Comprador efetuou um depósito de sinal R$ 10.000,00 e parte foi para o CORRETOR. O negócio foi firmado inicialmente por E-MAILS , antes porém de assinarmos o contrato, o referido comprador desistiu do negócio.
Pergunto: Neste caso ele trem direito ao ressarcimento dos valores ou de parte dele?
Se possível, aguardo os seus comentários e agradeço a sua ajuda!
Boa tarde. Estava com meu apto a venda por uma imobiliária, recebi um dia a ligação de uma corretora de outra imobiliária dizendo que uma cliente sua tinha visto meu apartamento, gostado muito, mas queria que eles intermediassem a venda. Que a cliente já tinha carta de credito aprovada na Caixa, me garantiram. Como o apartamento estava há muito tempo no mercado, aceite. No mesmo dia que assinei o contrato com eles, assinei A Promessa de Compra e Venda (detalhe: sem a presença da compradora, disseram que ela não pode comparecer!).Alguns dias depois receberam o sinal. Levaram mais de um mês dizendo que não tinha descontado o cheque porque estavam aguardando o onus real do apt (mentira, depois vim a saber que descontaram no mesmo dia que receberam, no dia seguinte ao que assinei a promessa). NO contrato com eles dizia que emitiriam a nota fiscal eletrônica no dia do recebimento, o que nunca foi feito.. Disseram que seria emitida na conclusão da venda..Até hoje, dois anos depois não foi feita, o máximo que fizeram foi 6 meses depois emitir o recibo em que sequer mencionam o valor recebido. Foram 6 meses de mentiras, dizendo que a compradora estava cuidando sozinha, quando eles receberam dela no mesmo dia da assinatura o valor para tratarem da documentação, perderam a documentação deles, enfim.. depois de 7 meses, nos chamaram para assinar um aditivo ao contrato de promessa. Nesse aditivo dizia que eu e a compradora estávamos cientes que eles tinham direito a comissão e que caso o financiamento não saísse o valor total seria devolvido. Eu falei que só devolveria a parte que recebi, e isso ficou no aditamento, que eu e a compradora estávamos cientes de que eu devolveria uma parte e a imobiliária a outra.nMeu apto passou na vistoria da Caixa, mas o financiamento dela, depois de 8 meses foi negado. Eu devolvi imediatamente a parte que havia recebido, mas a imobiliária não.. dizem que não tem que devolver.. Eles não fizeram serviço nenhum, não colocaram o apartamento a venda, anúncio, mostraram para potenciais clientes, mentiram o tempo todo, não deram nota fiscal do valor recebido, tenho centenas de emails trocados pedindo informação. Lembrando que no contrato original de promessa, tem a clausula do artigo 417/418 CC de que a compradora perderia o sinal. Esse contrato tinha validade de 60 dias, que se esgotaram três meses antes do aditamento. Agora a compradora quer que eu pague o valor que a imobiliária reteve. Isso é justo? A Imobiliária tem direito nesse caso em que agiu de má fé? A copradora não tinha sequer ido a à Caixa econômica fazer uma simulação,e eles me confirmaram que ela já tinha a carta de credito.(Obsd: O partamento não foi vendido até hoje.. tomei um prejuizo enorme, principalmente com a queda da economia) Obrigada
Prezada Teresa,
há muitas informações em seu relato que merecem uma atenção especial. Sugiro procurar um advogado.
De todo modo, em termos gerais, a responsabilidade pela obtenção de financiamento bancário compete exclusivamente ao comprador. É o comprador quem promete pagar o preço do imóvel, seja com recursos próprios, seja mediante obtenção de financiamento bancário. A análise e aprovação de mútuo pelo agente financeiro envolve diretamente o perfil do comprador, afinal é ele quem pegará o dinheiro emprestado com o banco. Se o financiamento não é aprovado, o comprador ainda pode ser capaz de pagar o preço ao vendedor, por exemplo, com recursos próprios. O que quero dizer é que, se a venda e compra não se concretizou, a culpa é do próprio comprador e não pode ser atribuída ao vendedor.
Parece-lhe justo que o vendedor fique sem receber o preço do imóvel, tenha de pagar a comissão de corretagem aos corretores, sofra diversos outros prejuízos com o negócio frustrado e, ao final, tenha menos dinheiro do que antes de “vender” o imóvel? Claro que não! Logo, se alguém deve assumir os prejuízos pelo negócio desfeito, esse alguém é o comprador.
Apenas como curiosidade, destaco que essa não é exatamente a lógica utilizada pelo Poder Judiciário quando a venda é realizada por uma construtora. A construtora acaba sempre tendo prejuízo mesmo sem ter qualquer culpa pela negativa do agente financeiro em conceder o financiamento ao adquirente. Mesmo assim, encontramos muitas decisões protegendo os compradores e atribuindo prejuízos às construtoras/vendedoras (absurdas, diga-se, num verdadeiro efeito “Robin Hood”).
Mas no seu caso, em que o negócio foi firmado entre pessoas físicas, o Poder Judiciário não fará esse tipo de proteção juridicamente infundada. Esteja certa de que a responsabilidade pelos prejuízos poderá ser atribuída ao comprador.
Grande abraço,
Bpara tarde. Estava comprando um imóvel. Com uma imobiliária. Um apartamento de 300 mil. Dei um sinal de 10 mil. E assinei um contrato de promessa de compra e venda. A Construtoura vai descontar 25% do valor pago. Mas o corretor está querendo que eu pague os 10mil de comissão. E dizendo que vai me acionar na justica… ele tem direito…. e qual o valor.
Olá!
Vendi um terreno pela imobiliária.
Paguei as comissões devidas.
O comprador, depois de alguns meses pagando as prestações, desistiu da compra e pediu o valor pago de volta.
A imobiliária encontrou outro interessado pelo mesmo terreno, assim, esse novo comprador devolveu ao antigo o valor pago até hoje e continuará a me pagar as prestações.
A imobiliária está me cobrando a comissão novamente por esse serviço.
Gostaria de saber se é assim mesmo que funciona em relação à comissão.
Obrigada!
Em casos de rescisão contratual e pedido de devolução de valores pelo adquirente, a comissão de corretagem paga também deve ser devolvida? Em qualquer caso ou dependendo da motivação da rescisão? Há prazo para o comprador formular o pedido?
Caro Washington,
provavelmente, a resposta para sua dúvida está no próprio instrumento de venda e compra que você assinou. Ali está a informação do que foi pago (os R$ 10.000,00 foram pagos à construtora como entrada?), o quanto será descontado e o valor devido ao corretor de imóvel. Aparentemente, o corretor tem direito ao recebimento da comissão.
Grande abraço,
Prezada Nara,
os corretores realizaram duas aproximações distintas e fazem jus ao recebimento da comissão nos dois negócios celebrados. A mera desistência das partes não torna indevida a comissão de corretagem.
No seu caso, o primeiro comprador deveria te indenizar por todos os prejuízos sofridos, inclusive com o reembolso da comissão de corretagem. O problema é que você já devolveu o dinheiro recebido e, possivelmente, já lhe outorgou uma quitação também. A imobiliária deveria deixar bem claro que cobraria a comissão antes de você celebrar esses instrumentos (com o antigo comprador e com o novo) porque, com essa informação, talvez as bases dos acordos seriam diferentes. É preciso verificar como se deu essa informação e todos os ajustes.
Mas, ao menos em tese, a comissão deve ser paga em ambos os contratos.
Grande abraço,
Em casos de rescisão contratual e pedido de devolução de valores pelo adquirente, a comissão de corretagem paga também deve ser devolvida? Em qualquer caso ou dependendo da motivação da rescisão? Há prazo para o comprador formular o pedido?
Prezada Julia,
um grande problema que enfrentamos no Brasil é que o Poder Judiciário entende que não precisa julgar de acordo com as leis vigentes. Um claro exemplo disso é que os Tribunais pacificamente entendem ser cabível a “desistência” em contratos de venda e compra. Todavia, juridicamente, o contrato de venda e compra não é retratável e não cabe “desistência” pela parte “arrependida”. Contrato é celebrado para ser cumprido e apenas casos especiais permitem “desistência” ou “arrependimento”. Aqui começa a grande confusão jurídica porque são misturadas as situações em que há culpa de uma das partes com as situações em que o próprio negócio celebrado permite que uma das partes, sem consultar a outra, simplesmente saia da relação jurídica que havia sido firmada. E há grandes diferença entre atribuir culpa para uma das partes e a mera manifestação de “arrependimento”. Na maioria desses casos de compra e venda, não há culpa das partes pela extinção do contrato, ou seja, há mero arrependimento. Quando há culpa, a parte inocente deve ser indenizada por todos os prejuízos que a outra parte lhe causou. Por isso, se estamos falando em culpa do vendedor, por exemplo, ele (vendedor) deverá suportar todos os prejuízos, inclusive, a comissão de corretagem. Se não há culpa, quem deve suportar os prejuízos? Claro que não pode ser o vendedor que, até então, vinha cumprindo sua parte do contrato. Mas aqui aparece uma das consequências da confusão causada pelos Tribunais e as soluções são as mais diversas. Entendo que a comissão não pode ser devolvida ao comprador “arrependido” porque não há justificativa para atribuir um prejuízo à parte que não deu causa à extinção. Logo, se o comprador simplesmente “desiste” da compra e venda, deve pagar o prejuízo causado à vendedora (comissão de corretagem + perda de parte dos valores pagos).
De acordo com os Tribunais (não de acordo com a leis), o instrumento de venda e compra pode ser resilido em qualquer tempo, enquanto vigente o contrato. A resolução (com culpa) pode ser pleiteada também em qualquer momento.
Grande abraço,
Prezada Mariana,
acabo de responder esta mesma pergunta para a Julia. Veja a resposta acima.
Grande abraço,
Depois de o comprador ter assinado o contrato de compra e venda,dado o sinal do negócio e o corretor recebido sua comissão,houve sua desistência. Motivo: Faltou o corretor passar as informações completa sobre o negócio. Havia nesse terreno questões que só depois de efetuado a compra, o interessado descobriu e tornou desinteressante para o seu uso.Sendo assim acarretou na rescisão de contrato. Nesse caso a comissão têm de ser devolvida? Se têm, qual lei permite isso?
Caro Paulo,
como você bem pontuou, não houve “desistência” das partes. Ao contrário, houve um justo motivo que impediu que as partes continuassem com aquela avença (art. 475, CC). Aqui a questão é identificar quem teve real culpa pela extinção do contrato de venda e compra: se o vendedor, a comissão é devida e deverá ser paga por ele; se o corretor fugiu das orientações recebidas do vendedor ou omitiu propositadamente a informação do comprador, com o claro propósito de concluir o contrato, agiu de má-fé e não prestou o serviço adequado – logo, sua remuneração sequer é devida. Vale lembrar que a boa-fé contratual deve ser observada antes, durante e também depois da relação contratual, que não se vê no caso narrado. Uma vez identificado qual o fato ensejador da extinção do contrato, será possível apontar se o contrato é anulável e quais as responsabilidade dos envolvidos.
Grande abraço,
BOM DIA. FIZ A APROXIMAÇÃO ENTRE VENDEDOR E COMPRADPOR HÁ UNS 8 MESES. PORÉM, NAQUELE MOMENTO NÃO HOUVE NEGÓCIO. OCORRE QUE AGORA FIQUEI SABENDO QUE AS MESMAS PARTES REALIZARAM O NEGÓCIO POR INTERMÉDIO DE UM OUTRO CORRETOR. TENHO DIREITO A COMISSÃO ?
NÃO TENHO CONTRATO..
Caro Miguel,
ao que parece, a comissão é devida sim. Se você realizou a aproximação das partes e elas evoluíram nas tratativas, ainda que o negócio tenha demorado algum tempo para ser firmado, o seu trabalho não pode ser desprezado.
Todavia, o direito é todo baseado em provas e você terá o ônus de demonstrar o trabalho realizado, e que este foi importante para a celebração do negócio. Se for possível superar esses obstáculos, você terá direito à comissão.
Grande abraço,
Fiz a compra de um imovel na planta em março, porem devido instabilidade financeira, solicite o distrato semana passada. Quando a incorporadora, esta ocorrendo uma “dificultaçao” em relacao ao distrato. Me informaram que a quem devo as corretagens, é uma empresa diferente, coisa que nao fui informada no inicio da negociacao. E essa empresa informou que tenho que pagar as corretagens ate o final, sendo que ainda faltam varios cheques. Mesmo nesse caso devo pagar, sendo que o imovel sera recolocado a venda?!
Prezados,
Foi feito contrato de compra e venda que consta pagamento de primeira parcela no ato da assinatura deste, ocorre que já se passaram 45 dias e o valor estipulado não foi pago, havendo descumprimento no contrato e inadimplência no pagamento. A vendedora está querendo desistir do negócio, terá que arcar com quais despesas? Pode cobrar multa do comprador, eis que nada pagou até o momento e o contrato está obscuro, não contém cláusula favorável a vendedora? em quais artigos pode se basear? Muito obrigada!
Prezada Camila,
a “recolocação do imóvel para venda” vai exigir uma nova contratação de profissionais para intermediar e realizar a comercialização do imóvel. Isso representará uma nova remuneração dos corretores de imóvel. Ou seja, os corretores prestarão serviços e serão remunerados nas duas negociações. São dois trabalhos distintos e é exatamente por isso que a comissão de corretagem não pode e não deve ser devolvida em caso de “desistência” ou resolução contratual.
Grande abraço,
Cara Maira,
estamos diante de um claro caso de inadimplência contratual. Todo contrato pode ser resolvido quando houver inadimplência de uma das partes, nos termos do artigo 475, do Código Civil. Nesse caso, demonstrada a inadimplência, a parte inocente poderá pleitear o ressarcimento de seus prejuízos.
Grande abraço,
Bom dia,
Fiz a aquisição de um imóvel, e no momento da compra, consultaram meu nome e esposa, me disseram que eu não tinha nenhuma pendência, e minha esposa sim tinha, e assinou o termo para resolver a situação até o final da entrada, porque caso contrário não conseguiriamos o financiamento, porém, descobri depois que tenho sim restrição no meu nome, e de antes da data do ocorrido, e não vou conseguir o financiamento, no distrato, me disseram que mesmo assim preciso pagar o restante da corretagem.
Se o corretor consultou meu crédito e omitiu a informação, mesmo sabendo que eu não conseguiria o financiamento, ainda assim é legal, que eu pague por seus serviços?
Ou posso ainda, entrar com uma ação pedindo o ressarcimento de toda quantia paga em corretagem?
Abç!
vendi um lote a 15 dias o proponemte comprador esta desitindo da compra devo devolver a comissao que foi paga. o comprador assinou a proposta de compra e venda mas nao assinou o contrato.
Eu como comprador assinei um contrato de promessa de compra e venda de imóvel, fiz o deposito do sinal normalmente, porém no final do financiamento descobri sozinho que haviam problemas de execução fiscal na certidão do vendedor (corretor não me forneceu as certidões), automaticamente solicitei o distrato, minha dúvida é se a imobiliária poderá me cobrar comissão dessa negociação?
Boa noite Fábio
Fiz a compra de um imóvel na planta por intermédio de uma imobiliária e paguei de comissão 10 mil reais
Porém foi feito um distrato porque a construtora não fez a obra
A Imobiliária é obrigada a me devolver a comissão pelo fato da construtora não ter feito a obra?
Caro Ebraiam,
a responsabilidade pelo financiamento é do pretenso comprador. Quem efetivamente verifica e aprova o financiamento é o agente financeiro (banco). As exigências são fixadas pela instituição bancária e somente a ela cabe aprovar ou recusar o financiamento. E o risco envolvido abrange exclusivamente o perfil do comprador. Logo, não dá para atribuir a outra pessoa a responsabilidade pela negativa pelo mútuo bancário.
Todavia, é prática comum haver, nos estandes de vendas, “representantes” dos agentes financeiros, que possuem um acesso (limitado) ao sistema bancário. esses profissionais conseguem realizar uma prévia no sistema bancário para verificar se o pretenso adquirente conseguiria um financiamento pelo valor necessário para que ele consiga efetuar a compra do imóvel.
Mas essa pesquisa é muito superficial e é realizada exclusivamente com base em informações verbais prestadas pelo interessado. Não há uma análise propriamente dita – que será realizada em outro momento. Assim, diante de uma pesquisa superficial (repita-se, com parâmetros fornecidos pelo próprio interessado), o sistema responde se, uma vez confirmadas aquelas informações, seria possível aprovar ou não um financiamento.
Acontece que, até que haja real verificação e análise do perfil do adquirente, muita coisa pode acontecer. Por exemplo, se o adquirente informou ter uma renda mensal maior do que a que ele conseguirá comprovar, ou mesmo se ele realizar um compra em seu cartão de crédito, a mesma pesquisa dará respostas diferentes.
Nesse contexto, é preciso verificar se realmente houve uma “omissão” ou “manipulação” das informações que foram prestadas a você ou se simplesmente a situação verificada no estande de vendas se alterou. E quais foram as informações prestadas. Mas, a mera impossibilidade de obtenção de financiamento bancário, em regra, não pode ser atribuída à construtora/vendedora ou aos corretores de imóvel.
Grande abraço,
Prezado Orestes,
contate seu advogado, pois é preciso analisar o caso concreto.
Grande abraço,
Caro David,
é preciso verificar o seu caso com calma e analisar qual a responsabilidade efetiva da imobiliária. Se ela simplesmente realizou a aproximação dos interessados, sua responsabilidade é uma. Se, além da aproximação, a imobiliária assumiu a responsabilidade por levantar as certidões e realizar um estudo sobre as condições pessoais do vendedor, a responsabilidade pode ser outra.
Ou, ainda, se a imobiliária verificou teve ciência das pendências fiscais e deixou de informá-lo para que o negócio fosse concretizado, a responsabilidade é outra pois pode ter agido de má-fé.
De toda forma, a verificação que é realizada por imobiliárias, em regra, realmente não serve para dar segurança jurídica ao comprador.
Apenas para exemplificar, por mais simples que seja uma compra e venda, após a análise da segurança jurídica do negócio, monta-se uma pasta de tamanho considerável só de documentos pesquisados. Essa verificação é realizada por advogado e nenhuma imobiliária oferece tal serviço embutido na simples intermediação do negócio.
Grande abraço,
Caro Cleiton,
nesse caso, a situação é bem diferente. A culpa pela extinção do contrato é exclusivamente da construtora. Logo, não é justo que a parte inocente seja prejudicada e tenha de arcar com o prejuízo de pagar a comissão de corretagem por um negócio que foi extinto por conduta exclusiva da outra parte.
A comissão de corretagem deve ser custeada pela construtora.
Grande abraço,
Fiz a aquisição de um imovel e quero fazer o distrato do mesmo, ao entrar em contato com a construtora me informou uma taxa de 4% do valor do imovel de taxa de corretagem. Duas perguntas:
1 – Esse valor a ser cobrado ele pode ser aplicado?
2 – Se esse valor pode ser aplicado qual o % que deve ser considerado
Desde ja muito obrigado
Caro Guilherme,
veja o que diz o contrato. Nele deve constar o valor destinado aos corretores de imóvel e o valor destinado à construtora. Não há uma porcentagem fixada na lei e a remuneração dos corretores pode variar de contrato para contrato.
Mas atenção: o valor envolvido na compra precisa ter sido bem explicado a você no momento da celebração do contrato. Caso contrário, o pagamento de tais valores pode ter sido realizado de forma irregular. Consulte um advogado para verificar o seu caso.
Grande abraço,
Olá, coloquei meu imóvel a venda com uma imobiliária e, após 4 meses, não recebi nenhuma proposta. Não quero mais vender o imóvel, mas o contrato de corretagem ainda tem 2 meses.
É devida a comissão de corretagem pela rescisão do contrato de corretagem sem nenhuma proposta apresentada?
Caro Alec,
é preciso ver qual foi o contrato que você firmou e suas condições. Mas, se você celebrou um contrato de corretagem, presume-se que o pagamento seja devido somente em razão da celebração do instrumento de venda e compra. A corretagem somente é devida se houver um resultado útil da aproximação realizada pelo corretor de imóveis. Caso contrário, não há corretagem.
Grande abraço,
Prezado Consultor, agradeço preliminarmente por responder tantos questionamentos de forma solícita, clara e responsável. No meu caso, a situação é um tanto complexa, mas tentarei resumi-lo ao mais sucinto possível, terminando com duas questões. Iniciei a compra de um imóvel, por intermédio de uma imobiliária, tendo assinado um instrumento de compra e venda da empresa e dado, a título de sinal e princípio de pagamento gravado como arras penitenciais, 10% do valor do imóvel pretendido. O montante foi depositado na conta da imobiliária. Cláusulas do instrumento atestam que havia o “de acordo” expresso da parte vendedora e que, a esta, caberia o pagamento da taxa de corretagem. Entretanto, a imobiliária alegou que a parte vendedora alienou o imóvel a terceiros sem seu conhecimento, e que ela, a imobiliária, tinha usado todo o valor que eu havia depositado em sua conta, para outros fins que não os envolvidos na transação, contando com a efetiva conclusão do negócio, o que não ocorreu. Não tenho contato com o vendedor, que já nem mora mais no imóvel que eu ia comprar (só o vi nas duas vezes que visitei o apartamento) e nem tenho como localizar. A imobiliária, quase três meses depois, ainda não me devolveu o sinal. Por fim, as perguntas são: 1) fica sendo a imobiliária a responsável por me ressarcir em dobro, a título de arras, pela transação não efetivada? e 2) há alguma outra ação judicial específica que seja recomendável eu impetrar pelo uso indevido do sinal confiado? Agradeço antecipadamente pela atenção.
Caro Theo,
seu caso exige um pouco mais de cautela e estudo, porque é preciso analisar o motivo pelo qual o pagamento foi realizado para a imobiliária sem a transação estar concretizada – por qual razão lhe orientaram a fazer o depósito se ainda não havia um contrato? Por que o pagamento foi realizado na conta corrente de titularidade da imobiliária e não do vendedor? A partir daí é que se deve analisar a responsabilidade envolvida.
Fora isso, uma vez que não houve a celebração do contrato, os valores deveriam ser devolvidos de imediato. A alegação de que o dinheiro foi gasto em razão da “certeza” do negócio não justifica a retenção dos valores. Nesse caso, infelizmente, apenas o meio judicial poderá solucionar o caso, já que não há margem para uma solução amigável – além de ser prudente agir rapidamente. Seria uma ação simples com pedido de restituição de valores.
Com relação ao pedido de arras, parece um pouco forçado tentar atribuir à imobiliária a responsabilidade pelo pagamento. Na realidade, a imobiliária age apenas como mandatária e não é ela quem assume responsabilidades em nome próprio. A responsabilidade da imobiliária surgiria caso tenha se afastado das orientações recebidas das partes.
Grande abraço,